中古マンションの購入を検討しているけれど、どう情報収集していいのかわからないという方は意外と多いはず。
チラシ？ インターネット？ もっとも効率的に情報を集めるにはどうしたらいいの？ などなど、疑問は尽きませんね。
この記事では、中古マンションの情報の集め方と、最高の物件を選ぶポイントについてお話します。
１、まずは自分で探してみよう
中古マンションの情報は、自分で集めることもできます。まずはその方法をご紹介します。
（１）中古マンションに特化した検索サイト4つ
売主が掲載NGにしてしまうこともあるサイト掲載ですが、それでもネット上にはたくさんの案件が紹介されています。ここでは、ご自身で検索できるサイトをピックアップしました。
①「SUUMO」（スーモ）
http://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/city/
不動産情報といえば、と言われる有名サイト。サイトの見やすさや条件検索ができることで人気です。
②「athome」（アットホーム）
http://www.athome.co.jp/mansion/chuko/
不動産情報だけでなく、コラムも充実したサイトです。通勤・通学時間からも物件を検索できます。
③「YAHOO! 不動産」
https://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/top/
人気エリアやオススメの物件が充実。YAHOOが管理する不動産情報サイトです。
④「HOMES」（ホームズ）
http://www.homes.co.jp/mansion/chuko/
豊富な物件数とこだわり条件から物件が選べるユニークなサイトです。「ウォークインクローゼットで収納たっぷり」など、さまざまな目線から物件を絞り込めます。
（２）不動産屋のチラシをチェック！
駅前の不動産屋の窓ガラスに貼られているチラシや、新聞広告の折り込みチラシも重要な情報源です。これらをチェックすることで、大体の相場を知ることができます。
２、中古マンションの「未公開物件」はどうやったら知ることができるの？
インターネット上やチラシでの情報もある中古マンションですが、真の良物件は表に出ない＝未公開物件として処理されるケースも多々あります。ほぼ必ずWEBサイトを作る新築マンションと違い、中古マンションの場合、売り主が「広告NG」や「インターネットには載せないで」というケースもあるからです。
「未公開って、知るすべがないじゃないか！」と叫ばれるのもごもっとも。未公開物件の場合、売主と知り合いでもない限り、私達一般人が知る術はありません。
では、どうすればいいのでしょう。
（１）中古マンション情報が公開に至るまで
そもそも、中古マンションの情報はどういった形で出てくるのでしょうか？
一般的には、「自分が住んでいるマンションを売りたい」と思った売主が仲介会社に依頼するところから始まります。この時、仲介会社と売主は「媒介契約」を結びます。
この媒介契約には3種類あります。
・一般媒介
・専任媒介
・専属専任媒介
です。一般媒介の場合、仲介会社がいくつ入っても構いませんが、専属媒介・専属専任媒介の場合、1社のみと決まっています。そのため、専属媒介・専属専任媒介となる場合には、指定情報機関である「REINS（レインズ）」に登録することが義務付けられています。
「REINS（レインズ）」とは国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムです。ここに登録することで、全国の不動産会社や仲介会社が一気に情報を見ることができます。
専属媒介・専属専任媒介を結んだ場合、「REINS（レインズ）」への登録までの日数が法令により定められています。専属媒介で契約後から5日以内、専属専任媒介で7日以内です。
逆に言えば、その期間、物件の情報はどこにも出ないのです……！
この間に売買交渉を進めてしまえば、「REINS（レインズ）」に登録した時にはすでに「交渉中」となり、他の仲介会社が物件を露にすることはありません。これが、「未公開」物件がある理由です。
（２）「未公開物件」情報を手にするには
未公開物件の情報を知りたければ、複数の不動産会社・仲介会社にアピールしておくしかありません。
「こんな物件を探している」という声かけを、度々行いましょう。その際に、「もし似た案件があれば紹介して欲しい」と告げるのを忘れずに。
類似の物件が出た時に、声をかけてもらえる率がぐんと上がります。
（３）さらに強いのは「地域密着型」な不動産会社
中古マンションの情報を求めて、複数の不動産会社・仲介会社に声をかけるのはいいことです。が、その中でもさらに強いのは、地域密着型の不動産会社です。地域密着型であるため、地元の情報収集能力に長けています。
中古マンションの情報を求める際には、ぜひ地域密着型の不動産会社を選びましょう。
東京・埼玉の物件情報に強い不動産会社はこちら
３、「良い中古マンション」の選び方のポイント
さて、こうして念願の物件情報を入手したら、いよいよ現地の下見です。この場合、どこに注目すればいいのかご存知でしょうか？
この項目では、「良い中古マンションの選び方」についてお話します。
（１）中古マンションのチェックポイント
築年数や物件の状態は物件によって様々。そんな中古マンションを選ぶにあたって、チェックすべき項目は下記の通りです。
①敷地内は清掃されているか
エントランスの植え込みにゴミが捨ててあったり、掃きだめがあったりすると管理会社に問題があります。ゴミステーションの様子も確認しましょう。捨て方のルールは守られているかなど、住民のモラルを知ることもできます。
②共有フロア・掲示物は綺麗か
掲示物や共有フロアの状態も、管理会社の力量が図れるところです。掲示物に関しては、マンションが今抱えている問題もわかるので（騒音に配慮のお願いなど）、こちらも目を通しておきましょう。
③自転車置き場で住民の質がわかる
自転車置き場を見ると、住民の年齢・家族構成がわかります。子供用の自転車が多ければファミリー層が多いし、ロードサイクルなどの単身者向けの自転車が多ければ単身・あるいは大人だけの世帯が多いでしょう。
また、自転車置き場では「余計なものが置いていないか」「古びて誰も使っていない自転車をそのままにしていないか」などで、管理会社の質も知ることができます。
④下見は夜にも
中古マンションの最大のメリットは、「近隣の住民はすでに入居しているので、どんな人たちが暮らしているのかがわかった上で入居できる」ことです。
そのため、朝・昼・夜、それぞれ時間帯を変えて下見することをお勧めします。
世帯や住民の洗礼槽によって、生活スタイルは異なります。あなたの家族に合った生活スタイルができるかどうか、よく考えてみましょう。
⑤築年数に応じた劣化をしているか
建築から歳月が経つのに応じて、劣化していくことを「経年劣化」と呼びます。これは建築物なら避けられないものです。が、マンションはその差が大きく、中には「築15年なのに30年経っているように見える！」という物件もあれば、「築30年とはとても思えないほど綺麗」という物件もあります。
築年数より綺麗に見える物件はそうそうありませんが、築年数より古びて見える物件には注意が必要でしょう。
⑥リノベーションには対応してる？
リノベーションを前提として中古マンションを検討している場合、管理規約は契約前に読ませてもらいましょう。「自分の部屋だからいいじゃない」と思うかもしれませんが、多くの中古マンションは、改装に制限を設けています。
具体的にトラブルになりやすいのは、フローリングに変えられない、水回りの変更が思ったようにできなかったなどです。中古マンションの場合、水回りは傾斜をつけるように作られており、こちらも角度を変えられないなどの制限があります。
⑦修繕計画は妥当か、修繕費積立金は？
中古マンションを購入するにあたって、無視できないのはマンションの修繕計画と修繕費積立金の存在です。長中期的な修繕計画がしっかりとなされているか、修繕費積立金は滞りなく、そして不足なく集めているかのチェックが必要です。
もしも、修繕費積立金に大きく不足があり、ずさんな修繕計画になっていると、購入後に思わぬ出費が発生する場合もあります。
⑧自分のやりたいことができる家か
音楽が好きな人は「楽器禁止」の部屋に住めませんし、「窓をあけて暮らしたい」という人に低層階や開けてすぐビルが見える部屋というのは酷ですよね。
「ほんのちょっと。ここを妥協すれば」と思った時、本当にそれは自分の生活に必要がないものかどうか考えましょう。
「ゆとり」も生活する上で大切な要素です。自分の住みやすさを追求することは、決して間違いではありません。
４、中古マンション選びで大事なこと「資産価値は残る？」
「中古マンションに資産価値は求めないよ」と思うかもしれません。しかし、現実には中古マンションも不動産のひとつです。いずれ何らかの事情で手放す日が来た時、せめて価格にみあった売値がつくよう、資産価値のある中古マンションを選びましょう。
（１）立地が最大の資産価値
中古マンションの資産価値でもっとも大きな位置を占めるのが「立地」です。中古マンションは不動産。「動かせない」「資産」なのです。
駅やバス停からのアクセスが良い、商業施設や教育関連施設など周辺環境に恵まれているなどの立地条件が良ければ、資産価値が下がりにくくなります。
（２）間取りが使いやすい
梁や柱は動かせませんので、間取りも重要な要素です。リノベーションやリフォーム可な物件ならなおさら。自分が好きになった間取りは、他の人にとっても使い心地が良いか一度考えてみましょう。
５、まとめ
今回は中古マンションの情報収集の仕方と最高の物件の手に入れ方についてお話ししました。仲介会社や不動産会社に声をかけるのはなかなか勇気がいるかもしれませんね。しかし、そのハードルを越えることで、あなたにとって最高の物件を見つけられる確率がぐんとあがるのです。
この記事が、あなたにとってより良い中古マンション選びの参考になれば幸いです。
