土地の売買を予定されている方は、それぞれ自分が売りたい（買いたい）土地の価格相場がどうか気になるところだと思います。
売主側はできるだけ高く売りたいでしょうし、買い手側はできるだけ安く購入したいのが心情かと思います。
また買い手側にとって「住みたい」と思っている土地が安全かどうか、もとても大切なポイントとなるかと思います。
そこでここでは、いわゆる不動産の物件紹介サイトとは違った視点で、土地の売買を予定されている方に向けた使える土地情報がチェックできるサイトをご紹介させていただきます。
■土地を売買する前に必ず調べておきたい相場
土地の相場を見ていると、似た立地条件なのに何故か価格が全く違う、と思った経験があるかもしれません。
正直な所この土地の価格、誰が決めているの？ と思われますよね！ 土地の価格の決定権は売主さんにあります。
ですので土地の価格にばらつきがあるのはある程度仕方ありませんが、やはり買う側としてはなるべく相場か相場以下で購入したいでしょうし、売る側としてもいくら「この値段で売りたい！」と思っていても相場より高いためにいつまでも売れない……ということは避けたいところですよね。
そこで売主、買主双方共に、相場を把握することはとても大切なのです。では相場はどうやって決まるのかでしょうか？ 日本には政府や都道府県が出している公的な土地価格があります。
それらは「路線価」や「公示地価」「基準地価（都道府県基準地価格）」と言われるものです。
●「路線価」とは？
「路線価」は、相続税や贈与税の計算をする時に使う土地評価額です。土地は時価で計算するのが鉄則なのですが、これだけ沢山の土地がある中で全ての土地に時価を付けることは不可能です。
そこで税務署は道路に値段をつけ、この「路線価」に土地の面積を掛けて土地の相続税などの評価をすることにしました。
この「路線価」は毎年変わるのですが、毎年8月に全国の国税局や税務署で公表されます。
路線価は以下の国税庁の財産評価基準書で調べることができます。
国税庁 財産評価基準書路線価図・評価倍率表
他のサイトに比べ少し複雑なこと、また後述しますが後に出てくる公示価格を元に算出していることもありますので説明は割愛させていただきます。
●「公示地価」とは？
「公示地価」とは、国土交通省が全国に定めた地点（これを標準地といいます）の価格を不動産鑑定士の鑑定評価に基づき決定し公示するもので、平成28年は25,270地点が対象となっています。
なお、公示地価は、国土交通省の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」のシステムを使ってかんたんに調べることができます。
国土交通省地価公示・都道府県地価調査
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0
上記ページのトップページから調べる対象の土地がある都道府県、そして地域を選び、次の画面の「対象」で「地価公示」を選びます。
その他の条件については、調べたい土地に合わせてチェックを入れていくと以下のような画面がでます。
価格や地積、利用現況といってその土地がどのように利用されているかや最寄りの公共交通、そして土地の形状等の情報を見ることができるので知りたいと思っているほとんど必要な情報を得ることができるでしょう
●「基準地価」とは？
「基準地価」は都道府県が主体となって調査を行い、毎年7月1日に現在の標準地価を判定し，10月初めに公表する土地価格を言います。
この基準値に関しても先ほどの国土交通省の検索ページの「対象」で「都道府県地価調査のみ」を選ぶことで見ることができます。
ここまで見てきたように「路線価」「公示地価」「基準地価」などがありますが、売買価格に1番近いのが今まで出てこなかった「実勢価格」です。
●実勢価格とは？
実勢価格とは、実際の市場で売買されている価格のことをいいます。
先ほどご紹介した「公示地価」は毎年1月1日時点の地価のため、翌年にならなければ更新されませんが、土地の実勢価格は社会情勢により常に変わります。
例えば取引の需要の増加と減少、金利の上昇など、公示した年初は実勢価格に近くても、何らかの理由で実勢価格に影響が合った場合などに対応していないため、実勢価格よりも遅れているのが現状です。
また「路線価」においては、土地の路線価と面積さえ分かれば、評価額を簡単に出すことができるので、売買する際の価格として参考にされる方が多いようです。
ですが、「路線価」は「公示地価」を基準としているため、これもまた「実勢価格」とは異なると言えます。
その他、「路線価」は「公示地価」と比較して低い水準で設定されているため、地価が上昇している地域で路線価を使うと公示地価よりも実勢価格とさらに離れていくことになります。
■実勢価格の調べ方
ここでは国土交通省が提供している土地情報総合システムを使って過去の取引事例より実勢価格を調べる方法をご紹介します。
国土交通省土地情報総合システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
まずはトップページ左上にあるダウンロードボタンを押して次のページに進みます。
次のページで調べたい地域を選びダウンロードするか、PC上で確認したければ、データ表示を選びます。
検索結果画面が表示されますので、ご自身が調べたい地域の坪単価などを確認してみましょう。
過去の取引実績でおおよその坪単価を見ることができます。実際に取引をされた金額のため、何らかの理由で高かったり安かったりすることもありますので、併せて不動産検索サイトや相場検索サイトなどで相場を調べ比較してみることをおすすめします。
■不動産検索サイト「アットホーム」で相場を調べる
http://www.athome.co.jp/tochi/
全国の土地情報を地図から簡単に探すことができます。
地図上で調べたい土地を選び、検索します。先ほどの国土交通省のサイトの例で調べた東京都世田谷区若林を例に検索してみましょう。
先ほどの国土交通省のサイトでは若林何丁目か分からないため、ちゃんとした比較はできませんが、駅から歩いて何分かなどで比較することができます。一つの目安にしてみましょう。
■売却する際に活用したい一括査定サイト
売却する際、少しでも高く売却したいところだと思います。
相場については先ほどの国土交通省のサイトや相場サイトで自ら調べおおよそ分かって頂いたかと思いますので次はぜひ一括査定サイトで見積もりを取りたいところです。
とは言え、一括査定サイトで査定するのにはメリット・デメリットがあるので、まずはメリット・デメリットについてお伝えしましょう。
●一括査定サイトのメリットについて
まずは一括査定サイトを利用するメリットについてお伝えしましょう。
メリットは何といっても、不動産会社に出向かずとも自宅で一気に複数の不動産会社に見積もり依頼をかけられることでしょう。
不動産会社1社1社足を運んで売りたい物件について話をし……ということをしていると、かなりの労力がかかりますし、回った不動産会社が必ずしもあなたと相性が良いか分かりません。
一括査定サイトを利用することにより、複数の不動産会社から連絡がくることで各社の対応の仕方を比較することもでき、あなたと相性の良い不動産会社を見つけやすくなります。
また各社からの査定額を比較できることで、どの程度の価格が適正なのかが分かるようになることも大きなメリットと言えます。
●一括査定サイトのデメリットについて
デメリットは特にないと言って良いのですが、しいてあげるとすると魅力的な物件の場合、それぞれの会社から一斉に営業電話がすぐにかかってくること、と言えそうです。
ですが、電話の応対などで誠実な会社かどうか分かることもありますので、一概にデメリットとも言えなさそうです。
●オススメの一括査定サイト3選
「一番高いが見つかるというコンセプトで運営している「イエイ」
2016年2月時点で、300万人の方が利用されているとのこと。また国内主要大手不動産会社を含む1000社の中から、選んで一括査定することができます。
●見やすいサイトが特徴の「オウチーノ」
オウチーノは何と言っても売却するための良質なノウハウが沢山掲載されているのが特徴です。
●全国1200社を超える大手・地場の不動産会社登録数「イエウール」
査定をしてもらいたいエリアに応じた不動産会社を自動で抽出してくれるのでその中から選択し、それぞれ比較することができます。
■購入する前に危険を回避するために調べたい！ ハザードマップ
購入を検討している地域が安全かどうかは非常に気になる所かと思います。住んでしまってから液状化が進んでいる土地だったり、土砂崩れしやすい土地であることを知ってもそうそう簡単に引っ越すことも出来ません。
購入を検討する前にぜひハザードマップを使い、あなたが住みたいと思っている地域に危険警報が出ていないか調べましょう。
国土交通省ハザードマップポータルサイト
地図上で調べたい地域を選択していくと、以下のようなハザードマップのガイダンスが表示されるので、「公開URLを開く」をクリックします。
調べたい地域の地図PDF等を選ぶと以下のような地図が表示され、下の例のように土砂災害警戒地域や避難場所などが表示されるので、簡単に調べることができます。
ぜひご自身が住みたいと思っている地域について、ハザードマップだけでなく元々川が流れていて埋め立てた土地であったり、地盤が弱い地域ではないかなども含め地域名を検索するなどして実際に調べてみることをお勧めします。
■まとめ
ここまで「土地の情報がチェックできるオススメサイト」についてお伝えしてきましたがいかがでしたでしょうか？ 土地の売却も購入も、一生に何度も経験できることではありません。
売却される場合も購入される場合も、知らなかったことで損することなく、ぜひ良い条件で売買ができるようご自身で調べられることは調べ望んでいただきたいと思います。
この記事が、土地の売買を検討されている方にとって役に立ち、後悔のない取引ができるきっかけとなりましたら幸いです。
