「憧れのマイホームを、新築よりもお手頃価格で手に入れることができる！」
これが中古マンションの魅力ですが、購入前のチェックを怠ると一生後悔してしまう可能性もあります。
そこで、大満足できる中古マンションを購入するためにおさえておくべき知識について、不動産のプロである西武開発の営業担当がポイントを3つに絞ってご紹介しましょう。
■中古マンションの資産価値をチェック
購入検討中の中古マンションがある方は、その物件に一生住み続けるつもりで購入されますか？ それとも、将来的にはまた買い替えをされる可能性もあるでしょうか？
自分や家族が長期間に渡って住むために中古マンションの購入される場合、自分たちの外観や内装、間取りの好みや、立地やマンション設備の利便性だけで判断される方も多いのですが、もしも将来的に売却する可能性が少しでもあるなら、自分が住むためだけでなく、将来売れる物件かどうか、第三者的な視点で客観的に物件を見てみるというのも、大満足できる中古マンションを購入するコツです。
例えば、投資用の物件として中古マンションを買う方の場合、人気のエリアかどうか、買い物や駅までのアクセスは良いか、といった利便性をこまかく分析し、ずっと貸し続けられる物件で、しかも投資を上回る回収ができるかどうかを判断します。
住むために購入する場合でも、自分の目線だけで購入を決めるのではなく、万が一、売ったり貸したりすることになった場合に、買い手や借り手がすぐに見つかりそうな物件かどうかも少し考えてみることは大切です。
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立地のチェック
万が一、将来的に住み替えされる可能性があるならば、立地のチェックは特に重要です。
投資用として客観的に中古マンションを見た場合、駅から徒歩10分以内など、公共交通機関の最寄り駅（または最寄りのバス停）からできるだけ近いほど、人気が高く、地価も比例して高めになり、資産価値が上がるのがセオリーです。
資産価値が高いマンションは、実際に住んでからも満足度が高いですし、万が一売却する場合も、大きく値下げせずに短期間で売却できる可能性が高くなります。
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空室状況もチェック
また、中古マンションの空室状況もチェックしておくと安心です。
分譲の中古マンションなのに空室が多いと、管理面などで何か問題があるのか、周辺環境が今ひとつ良くないのか、住人マナーが良くないのかなど、新たにリサーチすべき事柄が見えてきます。
■中古マンションの安全面をチェック
大満足できる中古マンションを見極めるには、マンションの安全性に関する知識も知っておくことが大切です。
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耐震性をチェック
一時期、マンションの耐震性の問題がニュースなどでも取りざたされましたのでご存知の方も多いでしょうが、やはり日本は地震の多い国ですので、1981年に建築基準法で定められた新基準をクリアしている物件を購入するのがおすすめです。
ただ、1981年といえば、今から30年以上も前ですので、そこまで年数を経た物件を購入される方は少ないでしょう。
1981年以降も阪神淡路大震災などの経験から少しずつ細かな改正はされており、最近は「住宅性能評価」と呼ばれる評価書が、マンションの構造面での安全性を確認する指標とされています。
住宅性能評価は、第三者評価機関が消費者の住宅選びのために行っている制度で、いわば住宅の通知表のようなものです。
この評価書が付いていると、安心して住めるだけでなく、売却の際にも有利となりますので、住宅性能評価書をチェックしましょう。
項目ごとに指標は細かく変わりますので、安全なマンションだと判断できる等級かどうかを自分の目で一つ一つ確認しましょう。
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地盤をチェック
いくら建物が頑丈であっても、地盤が軟弱だと、マンション自体が傾いてきたり、台風の際には浸水、地震の際には液状化現象が起こったりする可能性があります。
例えば、沼地や埋立地は、軟弱地盤と言われており、そのリスクが高いとされています。
都心部にアクセスが良く、住環境も最高なのに、なぜかそのエリアだけ価格が安い…という場合には、物件そのもののチェックだけでなく、地盤のチェックもしましょう。
地盤のチェックは、各自治体や国土交通状のホームページで「ハザードマップ」、「防災マップ」を検索すればわかりますので、頑丈な地盤に建っているマンションかどうか、しっかり確認しましょう。
また、こういった情報に関して地元の不動産会社の右に出るものはありません。地域に根差した不動産会社に実情を聞くといいでしょう。
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防犯面をチェック
マンションの構造、地盤以外に安全面で最後にチェックしておきたいのが、防犯面です。
- オートロック
- 玄関の鍵（ピッキングしづらいディンプルキー）
- エレベーターやエントランスの防犯カメラの設置状況
- 管理人の勤務時間
- 鍵がかかる郵便受け
満足できる中古マンションを購入されたいなら最低でも上の 5つのポイントはおさえてあるマンションを選ぶのが良いでしょう。
■中古マンションの管理状況や住人マナーをチェック
最後に、実際にそのマンションに住むことをイメージして、大満足できる物件かどうか、見極めます。
中古マンションの場合は、すでに新築時から住んでいる人がいますから、住民のマナーや管理会社の管理状況をしっかりリサーチし、トラブルが少ないマンションを選ぶことが大切です。
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マンションの住民のマナーをチェック
エリア、間取り、外観が気に入って購入しようと考えている中古マンションでも実際にそのマンションに住んでいる人達の人柄やマナーが悪いと、途端に住み心地が悪くなってしまいます。
そこで、最低限、マンション見学の段階でチェックすべき項目は以下の3つです。
○ゴミ置き場の状況
ゴミの収集日ではないのに、昼間からゴミ置き場にゴミが置きっぱなしではないか、ゴミ置き場は清掃されているか、ゴミ置き場は扉がしっかり閉まり、不審者が容易に入れないような構造かなどをチェックしましょう。
○駐輪場の状況
駐輪場には自転車が整然と置かれ、マナーや管理が行き届いているかをチェックしましょう。
また、駐輪場を使う場合、駐輪場代を毎月支払うマンションであれば、管理組合のシールが自転車に貼られているはずですので、それをチェックしましょう。
自転車置き場にも使用料がかかるのは負担だと感じられる方もおられるでしょうが、駐輪場代を徴収することで管理会社が定期的に使用されていない自転車を処分するなど、しっかりと管理し、駐輪場を使いやすくしてくれるというメリットもあります。
○駐車場の状況
平置きの駐車場の場合、休日や夕方にマンションの見学に行き、駐車場でボール遊びなどをしている子供はいないかチェックしましょう。
子供の遊び道具で車が傷ついてしまったなどのトラブルはなかったかも、不動産会社に確認しておくと安心です。
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管理状況をチェック
○掲示板のチェック
中古の分譲マンションの場合、エレベーターの近くや、管理人室の近くに掲示板が設置されていることが多いです。
マンションの掲示板には、ゴミの日の案内や、引っ越しされるお部屋があればその案内もされますし、バルコニーの喫煙の注意喚起、生活騒音に関する注意喚起などもされることが多いです。
マンション見学の際には、掲示板の内容を見て、しっかりした管理会社がどうかを確認しましょう。
○マンションの修繕計画のチェック
中古マンションの場合、最も注意したいのが大規模修繕計画です。マンションは、築10年前後になると、廊下やバルコニーなどひび割れやすい箇所の工事を行います。
入居した途端に大規模工事が始まると、昼間は騒音が気になり、快適に過ごしづらくなる可能性も高いです。
特にお昼寝をする乳幼児がおられるご家庭や昼間は家を中心に過ごされる方は、せっかく購入しても騒音やホコリなどでストレスが溜まってしまいますので、マンションの修繕計画が終わった後の物件や、まだまだ大規模修繕工事が先だと思われる築浅の中古マンションを探されるのが賢明です。
■まとめ
いかがでしたか。今回は、大満足できる中古マンションを見極めるために必要な知識についてご紹介しました。中古マンションとはいえ、不動産は、一生に一度歩かないかの高額な買い物です。
気に入らなかったからといって、そう簡単に買い直すことはできません。だからこそ、購入前にどんな知識が必要なのかを知り、冷静な目で物件を見ることが大切です。
ぜひ大満足できる素敵な中古マンションが見つかりますように。
今回の記事が中古マンションの購入をご検討の方のご参考になれば幸いです。
