「マンションの購入には頭金が必要になる」とはなんとなくは知ってはいるけど、実際に頭金とはどういうものなのかと聞かれて、正確に答えられる人は少ないのではないでしょうか。この記事では、マンションの購入に必要となる頭金の基本的な知識から、マンション購入時に頭金以外に必要となる費用について解説していきます。
マンション購入に必要な頭金とは？
そもそもマンション購入に必要な頭金とはどのようなものでしょうか。頭金は必ず支払う必要のあるお金なのでしょうか、頭金と住宅ローンはどのような関係があるのでしょうか。マンション購入における頭金の基本的な知識について解説していきます。
頭金とは？
頭金とはマイホームを購入するとき、初めに支払うお金です。頭金を支払っておくと、マイホーム購入後のローン返済がその分少なくなります。頭金は契約成立時に支払われますが、必ず支払わなければならない性質のものではなく、支払わないという選択もできます。
家族で購入する場合は夫婦のうちどちらが負担するか、家族名義で負担するかなどを判断する必要があります。例えば、妻が頭金を支払い、夫がローンを負担するケースもあります。妻が頭金を出す場合、夫から妻への贈与税がかかるケースがあります。この場合、登記を夫の単独名義ではなく妻との共有名義にすると、贈与税がかからないようになるので贈与税対策の方法として覚えておきましょう。ただし、離婚や別居などの問題が生じた場合、分配のために話し合いをしなければなりません。
頭金の相場
頭金の相場は、一般的には物件価格の2割程度とされています。住宅ローンの依頼主が、家計の状況等に応じて頭金の金額を設定します。頭金を多くすることで、後のローン返済の負担を減らすことができます。ただし、頭金以外にかかる購入の初期費用や購入後の生活のための資金は残しておく必要があります。どのくらいの自己資金を頭金に割り振るかは、購入後の生活のバランスという視点から決定しましょう。
頭金ゼロでもマンションを購入できる？
頭金がゼロでもマンションを購入することはできるのでしょうか。結論から言えば、頭金0円でも購入は可能です。しかし、頭金をゼロにすることによって生じるメリット・デメリットを十分検討する必要があります。頭金をゼロにするメリットは、購入時にまとまった金額を用意する必要がない点が挙げられます。頭金として入れる資金を、購入後の生活費用に残しておくことができます。デメリットとしては、ローン返済の負担が増える点が挙げられます。頭金を用意しないということは、購入資金の全額を住宅ローンで支払うということです。つまり、その分、住宅ローンの借り入れ金額が増えて、月々のローン返済額も増加します。また、頭金がゼロの場合は、住宅ローンの審査基準が厳しくなることもデメリットとしてあります。頭金ゼロでのマンション購入を考えている場合は、借り入れ予定の金融機関の融資条件について事前に調べておき、頭金ゼロでの融資が可能か確認しておきましょう。
マンション購入資金の内訳とは？
一般的に、マンションを購入するための資金はどうやって集めているのでしょうか。自己資金のほかに、最も一般的なのは金融機関からの住宅ローンの借り入れですが、これ以外にも様々な借り入れ先があります。平均的なマンション購入資金の内訳について確認していきましょう。
新築マンションの場合
新築マンションの場合、購入金額の平均額は4348.4万円です。頭金（手持金）の平均額は705.6万円、ローン貸付機関以外からの借入金の平均は166.5万円ほどです。公的機関や勤務先、親や親戚、知人などローン以外の購入資金の合計額は、購入金額の約2割となっています。
中古マンションの場合
中古マンションの場合、購入金額の平均額は2844.5万円、頭金の平均額は318.1万円、ローン貸付機関以外からの借入金の平均は136.9万円、ローン以外の購入資金の合計額は、購入金額の2割に満たないのが平均です。購入金額が新築マンションより安価のため、頭金が少ない傾向にあります。
※クライアント様：上記の小見出しに記載しているデータは、下記の調査を参考にしております。掲載の際は、調査元への許可申請などが必要になると存じますが、ご対応を検討いただけますと幸いです。
「フラット35利用者調査の2017年度集計」（住宅金融支援機構）
※「融資種別等」のうち「マンション」から抜粋
https://www.jhf.go.jp/about/research/H29.html
押さえておきたい頭金以外にかかる初期費用
マンションを購入する際、頭金以外にも様々な費用がかかります。特に普段聞きなれない費用については、事前に意味を知っておかないと不動産取引の現場で理解できずに困った事態に陥る可能性があります。頭金以外にかかる初期費用について確認していきましょう。
マンション購入にかかる費用
・申込証拠金
マンション購入にかかる費用には、申込証拠金があります。申込証拠金とは、新築マンションに購入を申し込む際に不動産会社に購入代金の一部を支払うお金のことです。申込証拠金の相場は数万～10万円程度です。仲介会社が入っているときや中古物件の場合は必要ないケースもあります。
・手付金
不動産の売買契約の際には、買主が売主に対して手付金が支払われます。手付金とは、購入金額の一部の金額であり、売買契約が簡単に解約されないための役割があります。手付金の金額は10%程度が相場ですが、法律的な決まりはないので買主と売主の合意の上で少額の手付金となるケースもあります。
・印紙税
印紙税とは不動産取引を行う際に支払う税金です。売買契約書など契約文書を作成する際に、収入印紙を貼り付けるという形で支払います。印紙税は契約文書に記載されている金額によって異なります。
・仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社に不動産取引の仲介を依頼して、売買契約が成立した際に不動産会社に支払う手数料のことです。仲介手数料は400万円以上の不動産取引の場合、不動産価格×3％＋6万円＋消費税という計算式で算出されます。
・不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を取得した際に1度だけ支払う必要のある税金です。不動産取得税は固定資産税評価額×4％という計算式で算出されます。不動産取得税は不動産取引の半年後から1年後程度で請求がきます。売買取引の時期と支払い時期がズレているので、不動産取得税を支払うための準備が必要です。
・固定資産税、都市計画税
固定資産税と都市計画税は、不動産を所有している上で継続的に支払っていく必要がある税金です。1月1日時点で不動産を取得している人に支払う義務が生じます。固定資産税は課税標準額×1.4%、都市計画税は課税標準額×（最高で）0.3%の計算式で算出できます。
・登記費用
登記費用とは、一般的には不動産の登記にかかる登録免許税や登記簿謄本の費用といった実費と司法書士への報酬の合計額です。不動産を取得した際、不動産の名義を変更する必要があります。登録免許税は課税標準額×税率によって算出されます。司法書士の報酬にはばらつきがありますが、目安としては10万円前後が一般的です。
ローン契約にかかる費用
・印紙税
ローン契約の際も、売買契約書のときと同様に住宅ローン契約書に収入印紙を貼って印紙税を支払う必要があります。
・ローン借入費用
ローン借入時に支払う必要のある費用は、ローン事務手数料、保証料、火災保険料などがあります。ローン事務手数料や保証料、火災保険料の金額は金融機関、ローン保証会社、利用する火災保険会社によって異なります。
生活の準備にかかる費用
・修繕積立金
修繕積立金は、将来の修繕のために毎月かかる費用となります。購入前に毎月いくらの修繕積立金が必要となるかをしっかりと計算しておく必要があります。
・引っ越し費用
当然ではありますが、新しいマイホームに引っ越すためには、家電や生活用品を運搬するための引っ越し費用が必要です。意外と多いのが住宅購入にかかる費用にばかり意識が向いて、引っ越し費用について忘れているケースです。うっかり忘れることのないように購入前から引っ越し費用を計算しておきましょう。
・家具購入費用
新しい住居には、新しい住まいにふさわしい家具が必要です。生活の準備にかかる費用として、家具や家電の購入にかかる費用を計算に入れておきましょう。
マンション購入時の頭金はその他の支出とトータルで設定しよう
マンションを購入する際には頭金は必ず支払わないといけない性質のものではありません。頭金ゼロでも住宅ローンを融資する金融機関があるほか、頭金も諸費用も住宅ローンとして融資してくれる金融機関も存在します。しかし、当然の話ですが、ローンは借りた金なので返していかなくてはいけません。特に住宅ローンの場合、返済は35年などの長期間にわたり、その分、利息の負担も増えます。
頭金は大事な資金として慎重に扱う必要があります。住宅ローンの借入額はローンの返済、マンション購入後の生活にも大きな影響を与えます。借り入れ金額を減らすために資金を目一杯頭金に使ってしまった場合、手元の貯蓄がなくなりその後の生活の費用が足りなくなる恐れがあります。月々の返済額と購入時の支出とのバランスをシミュレーションして、入念な資金計画を立てておくことが重要です。今回の記事がマンション購入時の頭金を設定する上でお役に立てれば光栄です。
