フラット35という言葉は知っているけど、きちんと説明できる人は少ないのではないでしょうか。
この記事では、住宅ローンの情報を集める上で必ず出てくるフラット35について詳細に解説していきます。この記事を読めば、フラット35についての基礎知識が身につくと同時に、そのほかの銀行の住宅ローンとの比較検討ができます。
フラット35の基礎知識
フラット35とはどのような商品で、通常の銀行の住宅ローンとはどんな違いがあるのでしょうか。まずはフラット35とは何かについて確認した上で、そのほかの銀行ローンとの違いについて確認していきましょう。
フラット35とは
フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提供する住宅ローン商品のことです。
借り入れする際にローンを返し終わるまでの金利と返済額が確定する点が特徴です。ローン自体は金融機関が提供します。融資金利や手数料、提出書類などは金融機関によって異なります。
銀行の住宅ローンとの主な違い
・金利のタイプ
銀行の住宅ローンは、さまざまな金利のタイプがあり、金利のタイプを選んだり、組み合わせたりすることができます。金利のタイプは例えば、全期間固定金利型、固定金利期間選択型、変動金利型などがあります。
これに対して、フラット35の金利タイプは、全期間固定金利型のみです。これはどの金融機関が提供するフラット35も共通するポイントです。
・利用条件
フラット35の場合、会社の勤続年数や勤務形態は問われません。ただし建物については「適合証明書」の取得が必要となります。
適合証明書とは、住宅金融支援機構が独自に定めている技術基準に当該住宅が適合していることを証明する書類です。
一方、銀行の住宅ローンは、金融機関ごとに勤続年数などの基準が設けられています。一般的には、フラット35よりもローン条件は厳しい傾向にあるといえます。通常の住宅ローンの場合、「適合証明書」の取得は必要ありません。
・手数料や保証料
フラット35は、保証会社に支払う保証料がない代わりに、手数料が高いところがあります。銀行の住宅ローンは保証料があり、手数料は定額方式であるケースが多いです。
・団体信用生命保険（団信）の加入
団体信用生命保険（団信）は、ローン返済中にローン契約者が死亡する、あるいは高度機能障害になるなど、ローン契約者に万が一のことがあった場合に残りのローン返済額を保険料で弁済するというものです。団信の加入については、フラット35の場合は任意です5月。銀行の住宅ローンは原則必須です。
フラット35が向いている人の特徴
それではどのような人がフラット35に向いているのでしょうか。フラット35に向いている人の特徴は下記の通りです。
・収入はあるものの、正社員ではない人
・勤続年数が短い会社員の人
・自営業の人
・金利の上昇リスクを避けたい人
もちろんこれらの条件に当てはまらない場合でもフラット35を利用することは可能です。フラット35を選択肢の一つとして検討するためには、フラット35のメリットとデメリットについて把握しておく必要があります。次項からはフラット35のメリットとデメリットについてみていきます。
フラット35のメリット・デメリット
フラット35にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。全期間固定型金利は魅力的ですが、金利の高さ自体は銀行ローンと比べてどうなのでしょうか。詳しく解説していきます。
フラット35のメリット
フラット35のメリットとしては、以下のポイントが挙げられます。
・借入期間を通じて金利が変わらない
・保証料と繰上返済手数料が0円
・勤続年数が少なくても借りられる
・育児休業や産休、介護休業取得中の人も借り入れできる(※証明書類の提出が必要)
・将来的に自宅を貸し出す予定がある人も借りられる
・団体信用生命保険への加入が任意のため、健康に不安がある人も借り入れが可能
フラット35のデメリット
フラット35のデメリットとしては、以下のポイントが挙げられます。
・変動金利型よりも金利が高めになる
・建物が住宅金融支援機構の基準を満たしていないと借りられない
・諸費用を含めた借り入れができない
・団体信用生命保険に加入する場合、特約料が必要となる
フラット35のメリットとデメリットを踏まえた上で自分のライフスタイルに合った商品を選択しましょう。
フラット35を利用する条件と注意点
ここまでは、フラット35のメリットとデメリットについて解説してきました。ここからは、実際にフラット35を利用する上での条件と注意点について詳しくお伝えしていきます。
フラット35を利用する際の主な条件
フラット35を利用する際の主な条件について確認していきましょう。
・申込者
申込時年齢が満70歳未満であり、日本国籍のある人、永住許可を受けている人または特別永住者の人。
・資金の使途
申込み本人か親族が住む新築住宅の建設・購入資金、もしくは中古住宅の購入資金として使われること。投資用物件の購入資金としては利用できません。
・返済方法
元利均等毎月払い、もしくは元金均等毎月払いを選択できます。
また6か月ごとのボーナス払い（借入金額の40％以内）も併用することが可能です。
借り入れ時の注意点
フラット35から借り入れを行う際に特に注意するべきポイントについて確認していきましょう。
まずは、フラット35からの借り入れを決める前に住宅ローンを比較検討しましょう。銀行の住宅ローンのほうが、金利が低い場合もあります。
また、住宅価格の9割を超えて借り入れると、全体の金利が高くなってしまいます。フラット35で借りる額を住宅価格の9割までに抑え、不足している分を諸費用ローンで借りるのも一つの方法です。諸費用ローンは短期返済にすると、トータルの返済額が抑えることができます。
フラット35には、「【フラット35】S」という、優遇金利期間中は年0.25％の金利引き下げ期間が設けられている制度があります。
優遇金利期間のある「【フラット35】S」を利用する場合、優遇金利期間である5年もしくは10年が経過した後に金利が上がります。
当初金利の安さだけに注目するのでなく、長期的な金利の変動もあらかじめ計算しておく必要があります。
フラット35の特性を理解した上で他の住宅ローンと比較検討しよう
フラット35は、全期間固定金利の住宅ローンであり、保証料がかからず銀行ローンの審査に通りにくい自営業の人や健康に不安のある人でも利用できるメリットがあります。一方で、銀行の住宅ローンなどそのほかの住宅ローンと比べて金利が高いケースや、住宅の購入資金の9割以上の借り入れ時には金利が高くなるといったデメリットも存在します。
フラット35を含め住宅ローンにはそれぞれ一長一短があり、この住宅ローンを選べば間違いないという商品は存在しません。
大切なのはフラット35の特性だけでなく、そのほかの各金融機関の住宅ローンの特性も踏まえた上で、自分のライフスタイルに合った住宅ローンを選択することです。この記事がフラット35の理解と住宅ローン選びのお役に立てば幸いです。
