「自分の家を持ちたい」という希望を持った時、同時に「失敗したくない」と思うのも人情だと思います。
「具体的な手順は？」「そんな時どこに気を付ければいいの？」と疑問が尽きませんよね。この記事では、不動産のプロである西武開発の営業担当が、中古マンションの購入の手順と成功させるためのチェックポイントをお教えします。
１、まずは全体の流れを把握しましょう
中古マンションを購入する時の流れはご存知でしょうか？ ざっとかいつまんで説明いたしますと、
情報収集
↓
物件の下見
↓
契約
↓
入居
という流れになります。
この流れに沿いながら、購入を成功させるためのポイントをおさえていきましょう。
２、それぞれでチェックすべきポイントを抑える
情報収集から入居まで、それぞれに「ここを押さえておけば大丈夫！」というポイントがあります。
（１）情報収集はどこで？
まずは気になる情報収集。近年ではインターネットでも中古マンションの情報を得ることが出来ます。代表的なところを３つピックアップしましょう。
- 「at home」(アットホーム)
http://www.athome.co.jp/mansion/chuko/
全国の中古マンション情報が集まっています。単身者向けやファミリータイプなどの家族構成や人気のテーマや街からも検索できます。
- 「SUUMO」（スーモ）
不動産の人気サイト。中古マンション物件も充実で、さまざまなこだわり条件から検索ができます。
- 「YAHOO！ 不動産」
https://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/03/13/
YAHOOが管理する不動産サイトです。通勤・通学時間やオススメエリアなどユニークな観点から中古マンションの情報が得られます。
その他にも新聞の折り込み広告や不動産屋の店舗に掲示されているポスターからも中古マンションの情報を得ることが出来ます。
①中古マンション情報に一番強いのは……？
インターネット、新聞広告、店頭チラシとご紹介しました。最も中古マンション情報が豊富なのはどこだと思いますか？
実は……この中にはありません！
というのも、中古マンションの情報が出る順序はほとんど決まっているからです。
「このマンションを売りたい」という売主が現れた場合、まずは不動産会社がその情報を得ます。そして広告を打つ順序としては、店頭ポズター、折り込みチラシ、最後にインターネット掲載です。
「インターネットが最後！？」と驚くかもしれません。しかし、中古マンションの購入を検討している方はほとんどが地元の方。わざわざ世界中に情報を発信しなくても、ほとんどの案件はその前に買主が現れるのです。
さらに言えば、店頭ポスターになる前に、売買の交渉が進む物件も多数あります。
そう、中古マンションの情報は世に出回る前に契約が成立してしまうケースが多いのです。
つまり、中古マンションの情報に強いのは、不動産会社と言うことになります。しかも地元密着型の不動産会社ならばなお良いでしょう。こういった地元密着型の不動産会社に声をかけておくと、後に希望の物件が現れた場合に優先的に声をかけてもらえます。
②資産価値のある中古マンションとは？
ご自身である程度「こういった部屋が良いな」という希望を抱いていることでしょう。その上で中古マンションの資産価値を知り、物件選びの参考にしていただきたいと思います。
中古マンションにも資産価値はあります。特に価値が落ちにくいと言われているのが、
- 交通アクセスが良い
- 間取りがリフォーム・リノベーションしやすい
という物件です。
最近ではリフォームやリノベーションすることを前提として、中古マンションを購入する方も珍しくありません。そういったニーズに応えられるマンションであれば、万一手放す時が来ても大幅に資産価値が下がることがないので安心ですね。
（２）物件の下見と見るべき箇所
希望の物件情報を得て下見に行く時にもやはり気を付けるべきポイントはあります。中古マンションのメリットとして、「すでに近隣住民が住んでいて、どんな生活観かがわかること」「管理組合がどんな管理をしているかがわかること」があります。せっかくのメリットですから、下見の際に有効に活用しましょう。
①駐輪場は情報の宝庫
中古マンションの駐輪場は情報の宝庫です。子供用の自転車が多ければファミリー層が多い、など住民の家族構成が自分と近いかを比べられます。また、自転車の管理の仕方で管理会社の姿勢を知ることができます。もう使わなくなった自転車が放置されていたり、駐輪場に全く関係のない荷物が置かれていたりしたら、問題がありますね。
他に、ゴミステーションや敷地内の清掃が徹底しているかどうかというのも管理会社の姿勢を知るうえで重要です。
②掲示物でマンションの現在の問題を知ることが出来る
駐輪場やゴミステーションで管理会社の在り方を知ることができますが、掲示物ではマンションが現在抱える問題を知ることが出来ます。掲示物が長く入れ替えられていなかったり、騒音で物議を醸しているようであれば、一度現状を確認したほうがいいかもしれません。
③マンションの経年劣化ぶりは年数に対して妥当？
建物は必ず経年劣化します。これは私の経験上ですが、同じ築年数のマンションでも全く異なった経過を遂げます。「とても築20年に見えない！」というほど綺麗なマンションや「これで15年!?」といったものなど。マンションの材質や立地など複合的な要素が絡んだ結果だとは思いますが、これも後々資産価値に影響する部分であると思います。
④修繕計画と修繕費積立金
中古マンションで絶対に見逃せないのが、長・中期に渡る修繕計画と修繕費積立金についてです。マンションには修繕計画があり、その計画のための資金を貯めるのが修繕費積立金です。戸建てであれば個人で全てをしなければなりませんが、マンションの場合、住民全員で負担を分け合うことができます。
中古マンションの場合、この修繕計画が計画通り行われているか、修繕費積立金は滞りなく集められているかを確認することが非常に大切です。計画通りに行われていないのであれば管理姿勢に問題がありますし、きちんと集金できていないと入居後に思わぬ出費になりかねません。
（３）契約にすすもう
物件の下見を終え、いよいよ契約です。
契約に際しては、物件の代金の他に諸費用などがかかります。
①諸費用は何がかかる？
諸経費には下記の項目がかかります。
- 手付金
- 印紙税
- 仲介手数料+消費税
- ローン事務手数料
- ローン保証料
- 団体信用生命保険料
- 火災保険料
- 登録免許税（抵当権ならびに土地・建物の所有権）
- 登記手数料
- 土地・建物の固定資産税
- 土地・建物の都市計画税
それぞれ説明していきますね。
- 手付金…売買契約時に物件の代金の一部を支払います。価格の目安は物件の10%前後です。
- 印紙税…売買契約書に貼る収入印紙の代金となります。収入印紙で税金を支払う形になるので、税額は購入物件の金額により異なります。
- 購入物件の残代金…購入物件の金額から手付金を除いた残金を支払います。
- 仲介手数料+消費税…仲介会社に仲介手数料を支払います。
- ローン事務手数料…金融機関に対し支払うお金です。ローンを組む際の事務をお願いする手数料となります。
- ローン保証料…保証会社に対し支払うお金です。万一ローンが支払えなくなった時の支払いを、保証会社に肩代わりしてもらうための保証料です。
- 団体信用生命保険料…病気や事故などで万が一ローンが支払えなくなった時に代わりに支払ってもらうための生命保険です。
- 火災保険料…こちらは名前の通り火災保険です。近年では地震保険と一緒にしたり、自分でプランを組めるケースも増えています。
- 登録免許税（抵当権ならびに土地・建物の所有権）…購入したマンションに抵当権を設定するための税金です。マンションには土地の所有権も分割でついてくるため、そちらの転移手続き、建物の所有権もあわせて税金を支払います。
- 登記手数料…上記の抵当権、土地・建物の所有権の移転登記手続きを司法書士に依頼するための手数料です。
- 土地・建物の固定資産税…土地や建物には、毎年1/1時点で税金が課税されます。このうち購入日からの日割り計算で税金を支払います。
- 土地・建物の都市計画税…こちらも土地・建物と同様です。購入日からの日割り計算で税金を支払います。
②諸費用を抑えたいと思ったらどこを節約できる？
諸費用をできるだけ抑えたい、と思った場合、どこを削れるでしょうか。税金関係は私どもでも手の出しようがありません。ですが、節約できる部分もあります。
- 火災保険料……近年では自分で保障を選べるオプションパックが人気です。自分にとって不要な保険を外すことで、保険料を安くできます。
- ローン保証料……ローンで借りる金額が安く、返済期限が短いほど安くなります。現在の資金とあわせてそうだんしてみはいかがでしょう。
まとめ
いかがですか？
今回は、中古マンションの購入を成功させるための全手順についてお話させていただきました。中古マンション探しは宝探しに似ています。要所要所でポイントをおさえ、あなたにとって最高の中古マンションを手に入れてくださいね。