固定資産税という言葉を聞くと頭が痛くなる人も多いと思いますが、マンションを購入する上で固定資産税の計算は避けては通れません。この記事では固定資産税とは何か、固定資産税の課税対象となるのは誰か、どのように計算されるのかなど、固定資産税の基本について確認していきましょう。
固定資産税とは？
固定資産税は、土地や建物の所有者に対して市町村から課税される税金です。マンションの場合は、持ち分に応じて納税の義務が発生します。年4回、定められた期日に支払いのタイミングがあり、納付期限は各地域で異なります。そのため、マンションを購入した後は、納付期限について確認しなければなりません。
目当てのマンションの固定資産税の金額を確認するには、後述の計算式を利用して算出する方法もありますが、中古マンションの場合は、売主に固定資産税の納税通知書をみせてもらうことが最も簡単です。
課税対象者は？
固定資産税の課税対象者は誰になるのでしょうか。固定資産税はマンションの入居者ではなく、所有者が課税対象者となります。毎年1月1日時点で、不動産を所有する者に対して徴収されます。年の途中で土地や家屋を購入する場合、翌年1月1日の所有者として納付します。
新築を不動産会社から購入する場合、購入年は売主と買主の合意のもとに日割り計算になるケースが多いです。マンション購入の際に、規約を確認しておきましょう。
納税額を決めるポイントは？
固定資産税の納税額を決めるポイントはどのようなものがあるのでしょうか。タワーマンションの場合は、高層階のほうが固定資産税は高くなることが多いです。タワーマンションとは、20階建て以上、もしくは高さ60m以上のマンションのことです。高層階のほうが固定資産税は高くなる理由は、高層階の需要が高いためです。タワーマンションの購入を検討している人は、階層が上がれば上がるほど補正がかかり固定資産税が増えることを覚えておきましょう。
マンションの固定資産税はいくらかかる？
ここまでは固定資産税の基本について確認してきました。それではマンションの固定資産税は具体的にはどのくらいかかるのでしょうか。固定資産税の計算方法と減税措置について解説していきます。
固定資産税の計算方法
固定資産税の計算方法には法律によって定められた計算式があります。固定資産税の計算式は、固定資産税評価額×1.4％によって算出されます。1.4％は標準税率です。固定資産税評価額は、土地と建物の金額を表し、市町村が決めた路線価と補正率をもとに決定されます。路線価は、毎年国税庁によって発表される土地の価格で、補正率は立地や間口によって決定されます。路線価を自分で調べる場合、国税庁の路線価サイトから確認することができます。
固定資産税の減税措置
固定資産税には、減税措置が存在します。具体的には自分で住むための住宅の場合や新築の場合は減税措置があります。新築マンションの場合、条件を満たせば固定資産税が5年間半額になります。減税措置を受けるための条件としては次の2つです。
条件の1つ目は、小規模住宅用地部分の場合（200平方メートル以下）、課税標準額は1/6に軽減されます。条件の2つ目は、200平方メートル超の一般住宅用地の場合、課税標準額は1/3に軽減されます。
ここまでは固定資産税の計算方法と減税措置について確認してきました。次からは新築マンションと中古マンションの固定資産税の違いについて解説します。
マンションの固定資産税を新築・中古で比較
マンションにかかる固定資産税は、新築マンションと中古マンションで異なります。新築マンションの場合、固定資産税に関する優遇措置があります。具体的な事例をもとに、新築、中古それぞれの固定資産税の特徴と算出方法について確認していきましょう。
新築マンションの場合
新築マンションの場合、条件を満たせば固定資産税は5年間半額になります。築年数3年未満の場合、建物税額は1/2です。例えば土地税額3,000万円、建物税額1,500万円の場合、固定資産税納税額は175,000円となります。この場合の固定資産税175,000円は、下記のように計算した額を合計しています。
土地税額=3,000万円×1.4％×1/6（※小規模住宅を想定）=70,000円
建物税額=1,500万円×1.4％×1/2=105,000円
中古マンションの場合
中古マンションの場合、築年数によっては新築よりも高額になることがあります。なぜなら新築マンションの場合は減税措置があるためです。例えば土地税額3,000万円、建物税額1,500万円、築年数6年の場合、築年数6年の経年減価補正率は0.8335（非木造建築の場合）であるため、固定資産税納税額は24万5,035円となります。この場合の固定資産税は、同じ土地税額3,000万円、建物税額1,500万円の新築マンションの固定資産税105,000円より高額です。この場合の固定資産税24万5,035円は、下記のように計算した額を合計しています。
土地税額=3,000万円×1.4％×1/6（※小規模住宅を想定）=7万円
建物税額=1,500万円×1.4％×0.8335=17万5,035円
・土地税額3,000万円、建物税額1,500万円、築年数21年の場合
築年数21年の中古マンションの場合、固定資産税はどのようになるでしょうか。
土地税額3,000万円、建物税額1,500万円、築年数21年の場合、築年数21年の場合の経年減価補正率：0.4820（非木造建築の場合）であるため、固定資産税納税額は17万1,220円となります。この場合の固定資産税17万1,220円は、下記のように計算した額を合計しています。
土地税額=3,000万円×1.4％×1/6（※小規模住宅を想定）=7万円
建物税額=1,500万円×1.4％×0.4820=10万1,220円
このように固定資産税は新築マンションと中古マンションで異なり、新築マンションについては固定資産税が5年間半額の優遇によって固定資産税が中古マンションより安くなるケースがあることが分かります。ただし、固定資産税は、不動産を所有している以上は継続して支払い続ける税金です。新築マンションを購入する際は、5年間の優遇措置が終わった後の固定資産税の支払額についてもしっかりと把握しておく必要があります。
参考：「経年減価補正率表」（東京法務局）
http://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/content/001255471.pdf
固定資産税は基本的な知識を身につければ難しくない
固定資産税は、不動産を所有している人に対して課せられる税金です。つまりマンションを購入して所有していく上で、継続的に支払っていく必要のあるお金になります。また固定資産税については住宅ローン返済とのバランスも考慮に入れる必要があります。そのため、マンションを購入する前から固定資産税を計算しておくことで、マンション購入後の資金計画を正確に立てることができます。
今回説明した固定資産税をすべて一気に覚える必要はありません。まずは自分がマンションを購入する上で必要となるポイントについて活用していくことができます。例えば新築マンションの購入を検討している場合は、建物分の固定資産税が5年間半額になる優遇についておさえておきましょう。マンションを購入する際、固定資産税は売主と買主の合意の上で日割り計算となるのが一般的です。日割り計算による分担は法律で決まっているわけではないため、値引き交渉の際に、販売価格の値引きが難しい場合に固定資産税の支払いを売主側にお願いするというやり方もできます。いずれにしても固定資産税の正確な計算方法についてはマンション購入前に確認しておきましょう。
