「マンションを買いたい！」と思った時、中古分譲マンションを選択する人が増えてきています。
新築マンションを購入するのに比べ、コストを抑えて購入できるのが中古分譲マンションです。新築マンションの７割〜８割の初期費用で済むため、浮いた経費を家具や改装に回せると、人気が高まっているのです。
しかし、いざ購入となるとどういった点に注意すればいいのかご存知ですか？
「綺麗な物件を選べばいいのか？」
「築浅なら間違いないのでは？」
この記事では、中古分譲マンションの特徴と良物件の見極め方についてお話しします。
１、中古分譲マンションの特徴
中古分譲マンションの最大の特徴は、「すでに物件があること」です。何を当たり前のことをと思うかもしれませんね。
しかし、モデルルームなどでしか確認できない新築マンションとはここが大きく違います。自分の目ですでにある物件をしっかりと確認できるのです。
さらに、他の住民はすでに住んでいるわけですから、「どんな世代や家族層が住んでいるのか」ということも知ることができます。
新築マンションの場合、隣人がどんな人物であるかは一種の賭けに近いものがありますが、中古分譲マンションであれば隣人の人となりを知ってから購入することができます。
さらに、管理会社が堅実に管理しているのかも確認できます。
（１）資産性が高い
多くの人が「中古マンションは新築マンションより価値がない」と勘違いをしています。しかし、実際は新築マンションの購入価格には売主の利益が販売価格に上乗せされているケースが多く、買った瞬間に価値が２〜３割減ってしまうことも珍しくありません。
広告費などが本体価格に含まれているのです。一般的に新築マンションの価値は15年ほどかけて下がり、建物本来の適正価格に近づいていくと言われています。
そういう意味で、中古分譲マンションは最初から建物本来の価格に近いため、それ以上価値が目減りするリスクが少ないのです。
（２）立地条件が良いケースが多い
これも資産価値に関連する部分です。
そもそも、人は住みやすい場所から家を建てていきます。そのため、古くからある中古分譲マンションの立地は、好条件である場合が多く見られます。駅前や通勤に便利な好立地なので価値も安定しているのです。
（３）リノベーションで自分らしさを追求できる
新築物件に比べて安価な中古分譲マンションでは、購入費用が浮いた分、自分好みにリノベーションしたり好きな家具を揃えたりなど「ゆとり」を追求できます。
①管理条件に要注意
近年人気の高まっているリノベーションですが、管理組合の条件によっては自分好みの改装ができないケースが増えています。
具体的には、「フローリングにしたかったのにできなかった」「水回りの改装をしたかったのに、規定で傾斜が定まっていて思うようにできなかった」などです。リノベーションやリフォームを前提として購入する場合は、自分の希望する改装ができるのかどうか、契約前にきちんと確認をしましょう。
②住宅ローンの条件は新築と同じ
かつて住宅金融公庫の住宅ローンでは、新築と中古物件で大きな差をつけられていました。しかし、フラット35の登場で、新築も中古物件も同等の条件でローンを組むことができるようになりました。さらに中古分譲マンションのメリットとして、リノベーション費用もローンに含められるケースもあります。
③建物の保証がある場合も
購入した中古分譲マンションがもし欠損住宅だった場合、保証はどうなるのでしょう。平成12年に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が制定され、これ以降に建築されたマンションには10年間の保証が付いています。
しかし、それ以前の建築物の場合は２年保証のものがほとんどです。物件を購入する際には、欠損に関する保証もチェックしましょう。また、購入の際に火災保険や地震保険に入るのを忘れずに。
④投資の際の利回りが大きい
中古分譲マンションを投資目的で購入する方もいるでしょう。中古分譲マンションを投資に使う際のメリットとして、利回りの大きさが挙げられます。新築時の購入価格から７〜８割安くとも、家賃自体はそう変える必要がないからです。初期費用が抑えられる分、利回りが大きくなります。
⑤空室より家賃滞納に注意
中古分譲マンションを投資に利用する際、懸念されるのは空室が長く続いて収益を得られないことです。しかし、実際に投資をしている人からは「家賃滞納の方が厳しい」といった声が聞かれます。
家賃滞納の場合、６ヶ月までは退去を命ずることができないため、赤字が嵩むからです。入居時には、信頼できる人物か否か、保証人は十分かなどの冷静な判断が求められます。
２、良い中古分譲マンションを見極めるためのチェックポイント
中古分譲マンションの購入にあたっては、チェックすべきポイントがいくつかあります。マンションが新築であれば、不動産会社の「こうなります」という説明を鵜呑みにするしかありません。
が、現実にどうなっているのか自分の目で確かめることができるのは、中古ならではのメリットと言えます。実際の住民の家族構成や管理会社の管理の仕方を確認しながら購入を検討できるのです。
「中古マンションは管理を買う」という言葉もあるほどです。ぜひ、一度現地に足を運んで確認してみましょう。
（１）駐輪場のここをみよう！
マンションの住民が日常的に使う駐輪場は、マンションの管理事情を如実に物語ってくれます。ここでは、マンションの管理レベルに応じた駐輪場の状態をお教えします。
①まずい駐輪場の特徴
- 駐輪場自体がなく、敷地内に適当に自転車が置かれている
- 子供のオモチャやゴミ、タイヤなどが駐輪場に置かれている
②普通レベルの駐輪場の特徴
- 駐輪場の敷地に整然と自転車が並んでいる
- 古く誰も使わない
③良い駐輪場の特徴
- 置かれている自転車に管理コードが貼ってあり、きちんと整理されている
④ハイレベルな駐輪場の特徴
- 管理コードが毎年発行され、有料となっている
普通レベル以上の駐輪場では、掃除は当然されているものとします。さらに管理コードで自転車を管理することで、部外者の利用を防ぐのです。
駅前などで立地の良いマンションの場合、通りすがりの人の駐輪場にされてしまうリスクがあります。住民の自転車とそうでないものを分けることで、無用に外部の人間が立ち入ることを防げるのです。
管理コードが有料の場合、「なぜ駐輪場なのに有料で管理されなければいけないの？」と思うかもしれません。このケースの場合、毎年発行されているという点がポイントです。
いざ自転車が不要となった時、わざわざ管理コードを購入することはないでしょう。管理コードを貼付していない自転車は処分することで、常に必要な人だけが利用出来る駐輪場になるのです。
（２）駐輪場は情報の宝庫
駐輪場に停められている自転車を見ることで、住民のおおよその構成を知ることができます。子供用の自転車が多いのであれば、ファミリー層が多いことが伺えますし、クロスバイクや流行の自転車が多ければ若者が多い、といった具合にです。
過度の推察は禁物ですが、およその住民構成と自身の家族構成がマッチしているかどうかの検討材料にはなるでしょう。
（３）ゴミ捨て場で問われる住民のモラル
駐輪場と同じく、マンションの管理体制を教えてくれるのがゴミ捨て場です。ある意味汚れて当然の場所を、いかに清潔に保つかでマンションの管理姿勢が現れてきます。
また、ゴミ出しのルールやそれを住民が守っているかという点で、住民のモラルについても確認できます。
（４）掲示板でマンションの活気がわかる
マンション内にある掲示板で、マンションの活気度合いを知ることができます。色褪せて黄ばんだ張り紙がいつまでも貼ってあるとなんだか物悲しい気持ちになりますよね。
かといって、きつい言葉で注意の紙ばかりが貼ってあっても気が滅入ります。ぜひ見ておきたいのは、「理事会の案内」です。これを見れば、マンションで今問題になっていることやどう言った議論がされているかを知ることができます。
マンションは集合住宅ですので、住民同士が協力して物事を進めることもあります。そういった話し合いができる風土があるかどうか、確認してみましょう。
（５）修繕の記録と計画、積立履歴は必ずチェック
マンションの修繕の記録とこれからの計画は必ずチェックしましょう。また、前の住人がきちんと修繕費を払っていないと、新しいオーナーであるあなたが丸かぶりする可能性もあります。購入後の思わぬ出費にもなりかねません。
また、マンションの修繕計画がきちんと実行されているかどうかで、管理会社の管理が正しく行われているのか知ることができます。
マンションには必ず修繕計画がありますので、こちらもよくチェックしましょう。
（６）駐車場代無料は要注意
人が住んでいる場所には必ず修繕が必要になってきます。それは、日常的に使用する駐車場でも同じことです。特に機械式である場合、メンテナンスが必要になってきます。
それなのに駐車場代が無料だということは「修繕費は積立てていません。ある日急に集金します」と言っていることに等しいのです。こういった事態に巻き込まれないよう、修繕計画はよくよく確認しましょう。
まとめ
いかがでしたか？
今回は中古分譲マンションの特徴と良物件の見分け方についてお話ししました。購入費用が安いのに使い勝手が良いなんて、住まいとしての理想ですね。
以前は中古マンション購入後、そのまま角野が主流でした。最近では、自分好みにリノベーションする人が増え、より「自分らしさ」を追求できる物件も増えました。中古分譲マンションには、すでに物件があり、人が住んでいるという新築にはないメリットもあります。
この記事がより良い物件選びの参考になれば幸いです。
