2017年 9月 の投稿一覧

「マンションを買いたい！」と思った時、中古分譲マンションを選択する人が増えてきています。

新築マンションを購入するのに比べ、コストを抑えて購入できるのが中古分譲マンションです。新築マンションの７割〜８割の初期費用で済むため、浮いた経費を家具や改装に回せると、人気が高まっているのです。

しかし、いざ購入となるとどういった点に注意すればいいのかご存知ですか？

「綺麗な物件を選べばいいのか？」

「築浅なら間違いないのでは？」

この記事では、中古分譲マンションの特徴と良物件の見極め方についてお話しします。 続きを読む

新築マンションに比べれば、価格的にも購入しやすいのが中古マンションですね。

とはいえ、購入となると大きな買い物であることは間違いありません。購入する際どんなことに気をつければよいのかを知っておくと、失敗を防ぐ事ができスムーズに理想の物件を購入できます。

そこで、この記事ではマンションを購入する際にぜひ知っておいて欲しいポイントと、知らないと損をする可能性がある注意点についてご説明していきます。

１、知らないと損する！ 中古マンションを購入する際気をつけたい3つの注意点

こちらでは意外と見落としがちな、でもぜひ頭に入れておいていただきたい注意点についてお伝えしていきます。

（１）管理規約チェック不足によるトラブル

中古マンションの購入を検討されている皆さんは、「新築マンションよりも安く購入できる中古マンションを購入し、自分好みにリノベーションしよう！」と考えていらっしゃるかもしれません。

リノベーションの魅力とは住まいを自分好みに大きく変えられる、というところです。しかし、実はここがトラブルの原因となる場合がありますので、注意が必要です。

例えば、購入後フローリングを全て張り替える内装工事を無事に終え、管理組合に申請を出したら「防音対策上、フローリングへのリフォームは認められない」と言われ、管理規約を改めて確認したら「フローリングへのリフォームは禁止」と書かれていることに気づいた、というケースもあります。

この例の場合は、交渉の結果なんとか認めてもらい元に戻す事をせずに済んだものの、「ダメ！」と言われればそれに従うしかありません。

面倒臭がらず管理規約に細部まで目を通しておくか、リフォームを予定している方は事前にどんなリフォームをするのかを管理組合に伝えておきましょう。

（２）管理費と修繕積立金が安くてラッキー！ は大間違い

マンションに住む場合、必ず考えておかなければならないのが管理費と修繕積立金の2つ。物件を選ぶ際、この費用が安ければ安いほど得！ と思っている方が多いようですが、実はそれは大きな勘違いなのです。

近頃の新築マンションの耐久性は50年とも100年とも言われていますが、そのためには当然のことながら状態を保つためのメンテナンスが必要です。

外壁の塗装や給配水管の老朽化対策など、築年数が経過すれば必ずメンテナンスしなければなりません。そしてそれらのメンテナンス費用はマンション所有者達で負担しなければならないため修繕積立金を積んでおく、というわけです。

なんとか売ろう！と管理費や修繕積立金を安く設定されている場合、かかる費用は一緒なので、「修繕したいけど積立金が足りない」ということが往々にしておこり、結局しわ寄せが住民達に跳ね返ってきます。

これまで毎月10,000円だった修繕積立金が一気に20,000円に上がってしまったという話も珍しくないため、他の物件と比較して安すぎる場合は十分に注意が必要です。

（３）購入前にチェックしたい重要事項調査報告書とは？

各マンションには必ずそのマンションの運営について全て書かれている重要事項調査報告書というものが存在し、有料ではありますがマンションの管理会社が発行してくれます。

この重要事項調査報告書では、修繕費の積立金額や大規模修繕の履歴や今後の計画、今の状況など書かれているため、中古マンションを買う上で一番と言っていいほど大切な書類です。必ず収支部分を確認しておきましょう。

なお、まれに修繕費の積立が足りなくて管理組合で借金をしているマンションというのもあります。

急な工事が必要な場合、修繕積立金で足りない部分は一時金として住民から徴収することがありますが、大きな金額の負担を避けるために管理組合で借入れをするというケースがこれにあたります。

ですが当然その分の負担は住民に跳ね返ってくるので、借入金が多く築年数が経っている場合はさらに修繕積立金への負担額が大きくなっていくことが予測されるため注意が必要です。

（４）ペット可は何匹までOK？

犬や猫を飼いたい場合「ペット飼育可」の物件を探されると思いますが、その際ちゃんと飼いたい頭数を伝えておくことが重要です。

「ペット可」と書いてあっても「犬か猫のうち1匹だけ」という条件をつけられていることも少なくありません。実際に本申込してから気づき、1匹手放さなければならないなど悲しい結果を招かないようしっかり確認しましょう。

２、中古マンション購入の流れ

それではここから注意ポイントと共に中古マンション購入の流れについて説明していきましょう。

（１）物件探しと大切な資金計画

「中古マンション買おう」と思ったら、まず物件探しをしたいところかと思いますが少し待ってください！　折角「ここにしたい」と思ったのに予算不足……となってしまっては意味がありません。
ですので、まずは最初に今の年収から返済計画を立て、大体いくらくらいの物件を購入できるのか調べてみましょう。
参考）価格.com住宅ローン比較シュミレーションサイト
では、ここから実際に効率的な物件を探す方法についてご説明してきます。一番効率的な物件探しの方法は、「インターネット」と「不動産会社」をうまく組み合わせて利用することです。

（２）インターネットでの情報収集

まず物件探しには何といってもインターネットでの情報収集が便利です。今はスマートフォン対応の不動産サイトも充実しているため、電車に乗りながら、カフェで、自分の好きな時間にチェックすることが出来ます。

「住みたい地域＋中古マンション購入」などのキーワードで検索し、「ページの見やすさ」「情報の的確さ」などを元に各社のHPを比較した上でご自身が「ここ！　」と思ったサイトを2、3個見つけてみましょう。

大手の不動産検索サイトには「希望条件」を登録しておくとメールで新着情報を知らせてくれるサービスがあるので、大いに活用しましょう。

また、物件情報が見やすい不動産会社を見つけたらその不動産会社に電話やメールで問合せをし、「他にも条件に合致した物件があったらすぐに紹介してほしい」と伝えておくことをお勧めします。

（３）不動産会社での情報収集

不動産会社で物件探しをする場合は、大手不動産会社と地元にある中堅不動産会社両方に行くのをおすすめします。

理由は、売主は通常利用者の多い大手不動産会社もしくは売買実績のある地元の中堅不動産会社のいずれかに依頼するからです。
地元不動産に「中堅」と書いたのにも理由があります。あまりに小さな街の不動産屋には売主は余程のことがない限り依頼しません。ですから物件情報がとても少ないのですね。

地元不動産会社を選ぶ際は、ホームページがある程度の規模の会社を選びましょう。

中古マンションで立地がよい物件は早い者勝ちです。気になる物件を見つけたらすぐに問合せをし、内覧をしましょう。

３、物件見学する際に注意したいチェックポイント

実際に物件を見に行く際にぜひともチェックして頂きたい項目をまとめたチェックシートをご用意しました。ぜひプリントアウトをして見学の際に役立ててくださいね。

なお、チェックシートには記載していませんが、昼と夜とではずいぶん雰囲気が変わったりします。

治安がよいかどうか、周りの雰囲気はどうかなど、帰宅時間に合わせ実際駅から歩いてみるなどし、気になる点がないか必ず確認するようにしましょう。

４、物件決定・申込

いよいよ物件を決定して本申込をします。その際に気をつけたいことや、意外と知られていない物件値引きのコツなどをお伝えしていきましょう。

（１）値引きできる？ できない？　見極めポイントはココ！

物件購入を決め購入申込書を提出する前に、値引きが可能かどうか調べてみる事をおすすめします。とはいえ値引きにこだわりすぎると機会損失をする可能性があるため、しっかりと見極めましょう。

①売主さんは早く売りに出したいと思っているのか否か

値引きの可能性が高い物件は「売主が早く売りに出したい物件かどうか」にかかっています。そのためにも物件がいつから売りに出されているか、を担当営業に聞いてみましょう。

売り出されてからの期間が長ければ長い程、売主はなるべく早く売りたい！ と思っているため値引き交渉の可能性がでてきます。

②値引き交渉で本気度を見せる

ただやみくもに「値引きできませんかね？」などと言っても担当営業マンも動いてくれません。逆に「どうしてもこの物件が欲しい！」という意思が見えれば営業マンも交渉してくれます。

例えばこんな風に交渉してみてはいかがでしょうか？

「この物件がすごく気に入ったけれども、どうしてもキッチンのカウンターは昔からの夢でアイランドキッチンにしたいのでその分のリフォーム代相当くらい値引きして欲しい」

「この物件に住みたいけど予算が少しオーバーしてしまうので、当初の予算に近づけるため端数分は値引きして欲しい」

ただし先に書いた通り、これはあくまで売り出してからの期間が長く売主が「何としても早く売りたい」と思っているケースです。

値引き交渉は人気物件でもできますが、あまり値引きにこだわりすぎると、「他の人に先を越されてしまった」ということも起こります。
値引きが目的とならないよう気をつけましょう。

（２）購入申込書を提出する

「物件を購入する」という意思を示すものがこの購入申込書となります。この書類を提出する際に気をつけたいポイントをお伝えします。

基本的に購入申込書を提出した先着順に交渉権がありますが、価格の交渉結果次第で次順位の購入希望者に決まってしまうこともあります。つまり購入申込書を一番に提出したからといって必ず購入できるとは限りません。

前段で述べた通り、値引き交渉にこだわりすぎて先を越される場合があるため、人気物件やどうしても手に入れたい物件の場合は販売価格通りの金額で購入申込みをしましょう。

５、住宅ローンの事前審査

物件の購入申込書を提出すると、いよいよ住宅ローンの事前審査に進みます。これは売買契約をする前に、住宅ローン審査に本当に通るかどうか確認しておくためのものです。

この審査は銀行によって異なりますが、おおよそ5営業日程度かかります。なお事前審査が通れば、余程のことがない限り本審査に通らないということはありません。
住宅ローンの事前審査について必要書類や審査項目など詳しく知りたいという方は参考までにこちらをご覧ください。

みずほ銀行HP

６、売買契約締結

住宅ローンの事前審査が通ればいよいよ本契約です。売買契約時は契約書や重要事項説明書を元に口頭で説明をされますが、一気に説明されるため何が何だかわからない内に終わってしまった、というケースがほとんどです。

そこで契約書や重要事項説明書は事前にコピーをもらい、一通り目を通し不明な点がないようにし売買契約にのぞみましょう。

設備以外にもチェックしておきたいところがいくつかあります。見落としがちな以下の項目もあわせてチェックしましょう。

●売主が管理費や修繕積立金を滞納している場合もまれにあります。ある場合はどう対応するか確認しましょう。

●中古マンションの場合、瑕疵担保責任の期間は買主と売主とで話し合って決めるため、確認しましょう。

●駐車場は使用できる人が制限されている場合があります。決める方法などもチェックしましょう。

その他、聞き慣れない言葉やよくわからない項目があればチェックしておき、不明な点はすべて契約当日に担当者に一つずつ確認し、しっかり理解をしてから契約をするようにしましょう。

売買契約時にチェックしたいポイントについてはこちらをご確認ください。
→西武開発様の売買契約時チェックリストのリンク

７、住宅ローン本申込

無事売買契約が締結される、といよいよ住宅ローンの本審査を行います。事前審査が通っていれば、余程のことがない限り本審査も通りますが、ご自身の状況に変化が合った場合はその限りではありません。

本審査が通るまで長くて1ヶ月程度かかることもありますが、大切な事は事前審査から本審査が通るまでは環境、条件を変えないことです。

例えば、新たな借り入れをしたり支払を延滞するなどは絶対避けたいところです。また転職などもこの期間は避けましょう。

なお、自己条件の変更による都合で住宅ローンが通らなかった場合、契約違反や自己都合による手付解除という扱いとなりますので注意が必要です。

ただし、こちらに落ち度がない（条件に一切の変更がない）場合については契約違反等になりませんのでご安心ください。

８、登記・残金支払いそして引き渡し

物件の引き渡しは大体銀行で行われるため、引き渡しの場には、売り主、買い主、不動産会社、金融機関担当者、司法書士などの関係者一同が集まり手続きを進めていきます。

そして、ローンの実行と残金の支払いをし、登記申請（売り主の抵当権抹消や所有権移転、新たに抵当権を設定）も同時に行うのが一般的です。
残金の支払いが終わるといよいよ鍵を受け取り、不動産引渡確認証に署名・捺印をすれば無事引き渡しとなります。

●残金支払いの内用は以下の通りです。
物件代金の残金（手付金を差し引いた売買代金）
管理費・固定資産税・都市計画税の精算金
登記費用（登録免許税等）
仲介手数料の残金

これで理想のマンションを手に入れることができました。あとは予定していたリフォームなどをし、より住みやすく心地よい住まい作りをするだけです。

９、まとめ

ここまで「中古マンションを購入する際の注意点と購入までの流れ」についてお伝えしてきましたがいかがでしたでしょうか？

マンション購入は人生において大きなイベントです。

中古マンションは特に早い者勝ちになってしまいがちなので、気に入った物件を見つけたらぜひ迅速かつ冷静にここに書いたチェックポイントなどを振り返りながら理想のマイホーム購入を実現してくださいね！

中古マンションの購入を検討しているけれど、どう情報収集していいのかわからないという方は意外と多いはず。
チラシ？　インターネット？　もっとも効率的に情報を集めるにはどうしたらいいの？　などなど、疑問は尽きませんね。

この記事では、中古マンションの情報の集め方と、最高の物件を選ぶポイントについてお話します。

１、まずは自分で探してみよう

中古マンションの情報は、自分で集めることもできます。まずはその方法をご紹介します。

（１）中古マンションに特化した検索サイト4つ

売主が掲載NGにしてしまうこともあるサイト掲載ですが、それでもネット上にはたくさんの案件が紹介されています。ここでは、ご自身で検索できるサイトをピックアップしました。

①「SUUMO」（スーモ）

http://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/city/
不動産情報といえば、と言われる有名サイト。サイトの見やすさや条件検索ができることで人気です。

②「athome」（アットホーム）

http://www.athome.co.jp/mansion/chuko/
不動産情報だけでなく、コラムも充実したサイトです。通勤・通学時間からも物件を検索できます。

③「YAHOO!　不動産」

https://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/top/
人気エリアやオススメの物件が充実。YAHOOが管理する不動産情報サイトです。

④「HOMES」（ホームズ）

http://www.homes.co.jp/mansion/chuko/

豊富な物件数とこだわり条件から物件が選べるユニークなサイトです。「ウォークインクローゼットで収納たっぷり」など、さまざまな目線から物件を絞り込めます。

（２）不動産屋のチラシをチェック！

駅前の不動産屋の窓ガラスに貼られているチラシや、新聞広告の折り込みチラシも重要な情報源です。これらをチェックすることで、大体の相場を知ることができます。

２、中古マンションの「未公開物件」はどうやったら知ることができるの？

インターネット上やチラシでの情報もある中古マンションですが、真の良物件は表に出ない＝未公開物件として処理されるケースも多々あります。ほぼ必ずWEBサイトを作る新築マンションと違い、中古マンションの場合、売り主が「広告NG」や「インターネットには載せないで」というケースもあるからです。

「未公開って、知るすべがないじゃないか！」と叫ばれるのもごもっとも。未公開物件の場合、売主と知り合いでもない限り、私達一般人が知る術はありません。
では、どうすればいいのでしょう。

（１）中古マンション情報が公開に至るまで

そもそも、中古マンションの情報はどういった形で出てくるのでしょうか？
一般的には、「自分が住んでいるマンションを売りたい」と思った売主が仲介会社に依頼するところから始まります。この時、仲介会社と売主は「媒介契約」を結びます。
この媒介契約には3種類あります。

・一般媒介
・専任媒介
・専属専任媒介

です。一般媒介の場合、仲介会社がいくつ入っても構いませんが、専属媒介・専属専任媒介の場合、1社のみと決まっています。そのため、専属媒介・専属専任媒介となる場合には、指定情報機関である「REINS（レインズ）」に登録することが義務付けられています。

「REINS（レインズ）」とは国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムです。ここに登録することで、全国の不動産会社や仲介会社が一気に情報を見ることができます。

専属媒介・専属専任媒介を結んだ場合、「REINS（レインズ）」への登録までの日数が法令により定められています。専属媒介で契約後から5日以内、専属専任媒介で7日以内です。

逆に言えば、その期間、物件の情報はどこにも出ないのです……！

この間に売買交渉を進めてしまえば、「REINS（レインズ）」に登録した時にはすでに「交渉中」となり、他の仲介会社が物件を露にすることはありません。これが、「未公開」物件がある理由です。

（２）「未公開物件」情報を手にするには

未公開物件の情報を知りたければ、複数の不動産会社・仲介会社にアピールしておくしかありません。
「こんな物件を探している」という声かけを、度々行いましょう。その際に、「もし似た案件があれば紹介して欲しい」と告げるのを忘れずに。

類似の物件が出た時に、声をかけてもらえる率がぐんと上がります。

（３）さらに強いのは「地域密着型」な不動産会社

中古マンションの情報を求めて、複数の不動産会社・仲介会社に声をかけるのはいいことです。が、その中でもさらに強いのは、地域密着型の不動産会社です。地域密着型であるため、地元の情報収集能力に長けています。

中古マンションの情報を求める際には、ぜひ地域密着型の不動産会社を選びましょう。

東京・埼玉の物件情報に強い不動産会社はこちら

３、「良い中古マンション」の選び方のポイント

さて、こうして念願の物件情報を入手したら、いよいよ現地の下見です。この場合、どこに注目すればいいのかご存知でしょうか？
この項目では、「良い中古マンションの選び方」についてお話します。

（１）中古マンションのチェックポイント

築年数や物件の状態は物件によって様々。そんな中古マンションを選ぶにあたって、チェックすべき項目は下記の通りです。

①敷地内は清掃されているか

エントランスの植え込みにゴミが捨ててあったり、掃きだめがあったりすると管理会社に問題があります。ゴミステーションの様子も確認しましょう。捨て方のルールは守られているかなど、住民のモラルを知ることもできます。

②共有フロア・掲示物は綺麗か

掲示物や共有フロアの状態も、管理会社の力量が図れるところです。掲示物に関しては、マンションが今抱えている問題もわかるので（騒音に配慮のお願いなど）、こちらも目を通しておきましょう。

③自転車置き場で住民の質がわかる

自転車置き場を見ると、住民の年齢・家族構成がわかります。子供用の自転車が多ければファミリー層が多いし、ロードサイクルなどの単身者向けの自転車が多ければ単身・あるいは大人だけの世帯が多いでしょう。

また、自転車置き場では「余計なものが置いていないか」「古びて誰も使っていない自転車をそのままにしていないか」などで、管理会社の質も知ることができます。

④下見は夜にも

中古マンションの最大のメリットは、「近隣の住民はすでに入居しているので、どんな人たちが暮らしているのかがわかった上で入居できる」ことです。
そのため、朝・昼・夜、それぞれ時間帯を変えて下見することをお勧めします。
世帯や住民の洗礼槽によって、生活スタイルは異なります。あなたの家族に合った生活スタイルができるかどうか、よく考えてみましょう。

⑤築年数に応じた劣化をしているか

建築から歳月が経つのに応じて、劣化していくことを「経年劣化」と呼びます。これは建築物なら避けられないものです。が、マンションはその差が大きく、中には「築15年なのに30年経っているように見える！」という物件もあれば、「築30年とはとても思えないほど綺麗」という物件もあります。

築年数より綺麗に見える物件はそうそうありませんが、築年数より古びて見える物件には注意が必要でしょう。

⑥リノベーションには対応してる？

リノベーションを前提として中古マンションを検討している場合、管理規約は契約前に読ませてもらいましょう。「自分の部屋だからいいじゃない」と思うかもしれませんが、多くの中古マンションは、改装に制限を設けています。

具体的にトラブルになりやすいのは、フローリングに変えられない、水回りの変更が思ったようにできなかったなどです。中古マンションの場合、水回りは傾斜をつけるように作られており、こちらも角度を変えられないなどの制限があります。

⑦修繕計画は妥当か、修繕費積立金は？

中古マンションを購入するにあたって、無視できないのはマンションの修繕計画と修繕費積立金の存在です。長中期的な修繕計画がしっかりとなされているか、修繕費積立金は滞りなく、そして不足なく集めているかのチェックが必要です。

もしも、修繕費積立金に大きく不足があり、ずさんな修繕計画になっていると、購入後に思わぬ出費が発生する場合もあります。

⑧自分のやりたいことができる家か

音楽が好きな人は「楽器禁止」の部屋に住めませんし、「窓をあけて暮らしたい」という人に低層階や開けてすぐビルが見える部屋というのは酷ですよね。
「ほんのちょっと。ここを妥協すれば」と思った時、本当にそれは自分の生活に必要がないものかどうか考えましょう。

「ゆとり」も生活する上で大切な要素です。自分の住みやすさを追求することは、決して間違いではありません。

４、中古マンション選びで大事なこと「資産価値は残る？」

「中古マンションに資産価値は求めないよ」と思うかもしれません。しかし、現実には中古マンションも不動産のひとつです。いずれ何らかの事情で手放す日が来た時、せめて価格にみあった売値がつくよう、資産価値のある中古マンションを選びましょう。

（１）立地が最大の資産価値

中古マンションの資産価値でもっとも大きな位置を占めるのが「立地」です。中古マンションは不動産。「動かせない」「資産」なのです。
駅やバス停からのアクセスが良い、商業施設や教育関連施設など周辺環境に恵まれているなどの立地条件が良ければ、資産価値が下がりにくくなります。

（２）間取りが使いやすい

梁や柱は動かせませんので、間取りも重要な要素です。リノベーションやリフォーム可な物件ならなおさら。自分が好きになった間取りは、他の人にとっても使い心地が良いか一度考えてみましょう。

５、まとめ

今回は中古マンションの情報収集の仕方と最高の物件の手に入れ方についてお話ししました。仲介会社や不動産会社に声をかけるのはなかなか勇気がいるかもしれませんね。しかし、そのハードルを越えることで、あなたにとって最高の物件を見つけられる確率がぐんとあがるのです。
この記事が、あなたにとってより良い中古マンション選びの参考になれば幸いです。

一戸建てを購入されるご予定の方は、まずエリアを絞り、物件の広さや間取りをどうするか検討されていきますよね。その過程で、私達不動産会社に訪れる方も多くいらっしゃいます。お客様からご相談を受ける中で「相場はどうなの？」「この物件ってお得なの？」と聞かれることもしばしば。
そこで今回は、不動産の営業担当から一戸建ての物件の相場の調べ方、お得な物件の探し方、見分け方についてご紹介します。

１、一戸建て物件の相場の調べ方

（１）一戸建て購入は土地＋建物の価格で考える

マンションの場合は、内覧時にもらえるパンフレットなどの資料に記載されている価格がその物件の価格となります。しかし、一戸建ての場合は土地と建物を合わせた費用が必要となります。

そのため、すでに持っている土地に新しく家を建てるのか、土地を買ってから家を建てるのか、土地も含めた建売物件を購入するのか、中古物件を購入するのかなど、どのように家を購入したいのかで、トータル価格は変わってきます。

また、土地を購入した上で一戸建てを建てる場合には、土地は家を建てるエリアによって坪単価に差があります。特定のエリアに絞って一戸建て購入を検討している場合は建物だけの価格で比較し、エリアにこだわらず探している場合はトータルの費用で比較するのがおすすめです。

要約すると、「どこにあるどんな家が欲しいのか」で家の価格は変わってきますので、一戸建ての相場は希望エリア内で広さや間取りが似た物件をいくつかピックアップし、比較する方法が妥当と言えます。

（２）新築ならやっぱり注文住宅が高い？建売住宅と注文住宅の費用の違い

建売物件とは分譲住宅とも呼ばれ、売主が決めた設計通りに建築した一戸建て住宅のことです。建物が建っている土地も一緒に販売するのでトータルで必要な費用が計算しやすく、間取りをチェックしてから購入できるというメリットがあります。

一方、注文住宅とは、すでに間取りが決まっている建売物件とは違い、自分の希望に沿ったプランで間取りや標準設備を組み込んで建築できる新築一戸建て住宅のことです。どこにでもあるような間取りの家は嫌な方、土間や中庭など、戸建だからこそできるこだわりポイントを作りたいという方におすすめです。

このようなご説明をすると、やはり注文住宅の場合にはハウスメーカーや建築士事務所などに依頼して設計段階から相談することになりますから、やはり建売物件よりも注文住宅の方が高くつくのかと思われる方も多いです。

確かに、注文住宅は図面が決まるまで最終的にどのくらいの金額になるかはわかりません。しかし、建売でも大手の施工会社が作っていてグレードの高い資材を使用している良い物件の場合もありますし、注文住宅でも今流行のローコスト住宅であれば、リーズナブルに家を建てることも可能です。

つまり建売住宅と注文住宅の違いはトータルの費用が家を検討し始めた段階ですぐにわかるか、図面ができあがるまではっきりわからないかの違いなのです。

（３）建売の新築一戸建て物件の相場の調べ方

建売住宅はすでに家が建っている状態なので調べればすぐに相場をつかめます。

例えば、東京都中野区で一戸建ての標準的な間取りである3LDKで建物面積が80平米前後の物件を購入する場合、ある不動産情報サイトで検索をかけてみると、時期によって多少の誤差はあるものの、4280万円〜5400万円くらいが相場であることがわかります。

この価格の差は、大きいと感じるか小さいと感じるかは人それぞれですが、家そのもののデザイン、階数、部屋数、標準設備の内容、駐車場の有無や停車できる車の数、角地かどうかなどで価格が変動すると思っておくと良いでしょう。

ただし、このように不動産情報サイトで調べた物件は建売住宅と呼び、すでに家が完成した状態で土地を含んだ価格で売り出している物件です。
一から自分たちで間取りプランを考えて、家を建てる注文住宅とは違うので、注文住宅をお考えの方の場合は、あくまでもおおよその相場感をつかむための目安と考えておくと良いでしょう。

（４）注文住宅の場合の一戸建て物件の相場の調べ方

冒頭でもご紹介した通り、注文住宅の場合は、土地と建物の費用をそれぞれ合計する必要があります。
土地はエリアによって価格が違うので、ここでは建物の相場の調べ方をご紹介しましょう。

注文住宅の相場の調べ方は、ハウスメーカーや工務店に行って、パンフレットなどをもらい、坪単価から計算する方法が一般的です。しかし、ハウスメーカーによって算出方法は様々ですし、お得感を出すために、工事が必要な電気工事費、ガス配管費用などはオプション費用として記載し、それらの費用を取り除いた価格で提示されている場合があるので、注意しなければなりません。

そこで、もっと比較しやすい方法で調べたいという方におすすめなのは、住宅産業新聞という業界専門紙に掲載されている坪単価の情報です。ここで紹介しれている坪単価は、家が経った状態で、諸費用を含めて算出していますので、相場を調べるのに最も適しています。
ただ、それだけのために業界専門紙を入手するのは難しいですので、インターネットでデータが掲載されていないか、検索してみると良いでしょう。

（５）中古一戸建ての相場の調べ方

中古の一戸建てでお探しの場合は、色々な不動産情報サイトを訪れ、希望の条件に近い物件をピックアップし、間取りやエリアなどで相場を比較し、気に入った物件を見つけられると良いでしょう。
新築一戸建てに比べると、相場感をつかみやすく、比較もしやすいのが中古物件のメリットです。

２、建売VS注文住宅！？最もお得に一戸建てを購入する方法とは

（１）お得に一戸建てを購入するなら中古物件がおすすめ！

内装の傷など経年劣化のリスクもありますが、それが許容範囲であれば新築よりもかなり手頃な価格で物件を購入することができます。
ただし、購入前には家の内外をしっかりチェックし、設備や内装、外装に不具合などがないか見落としがないようにしましょう。

（２）最もお得に新築一戸建てを購入したいなら建売がおすすめ

http://land-home.co.jp/myhomeblog/archives/103.html

新築建売物件は、売主が施工業者であることがほとんどです。建物はすでにできあがっているため間取りの変更などは難しいですが、建築時の図面なども全て揃っていて、施工業者に内装や標準設備の仕様についてしっかり話を聞いた上で購入できるので、意外と安心感があります。

（３）新築で注文住宅ならハウスメーカーより工務店がお得はホント？

注文住宅で家を建てたい場合、有名なハウスメーカーに依頼するととても高くつくと思われている方も多く、地元密着型の工務店に依頼されるケースも多いです。
しかし、家は、買主さんがどこまでこだわったプランを検討されているかで価格が変わるのであって、ハウスメーカーだから高い、工務店だから安いとは一概に言えません。

例えば、ハウスメーカーというと、工務店やエクステリア業者の中間マージンを取られ、費用が高くつくと思われがちですが、大手の場合は意外とそうでもありません。
大手の場合、一部だけ同一の資材を使うなど規格化されたものを大量に仕入れているので、工務店よりも少し費用が安くなることもあるのです。ただ、そうなると、間取りの自由度が下がるというデメリットは否めませんので注意しましょう。

できるだけ節約したいけれど注文住宅が良いという方は、いくつかの間取りプランから選んで建てられるような注文住宅を探されると良いでしょう。

一方、工務店はどうでしょうか。工務店の方が間取りプランの自由度は高く、細かい要望にも答えてくれると思われがちですが、地域によっては資材の調達が難しく、費用がかさんだり、追加料金が発生したりするという場合もあります。

このように注文住宅の場合はケースバイケースですので、絶対にこだわりたいポイントがある方は、担当者にはじめにご相談いただいた上で見積もりをとってもらい、複数社と比較して依頼先を決めることをおすすめします。ぜひ遠慮なくご相談くださいね。

３、まとめ

いかがでしたか。今回は、一戸建ての相場の調べ方や、お得に一戸建てを購入するコツやお得な物件の探し方、見分け方についてご紹介しました。一戸建てと言っても新築では建売住宅と注文住宅があり、それに中古物件もあります。
そして、それぞれにメリットとデメリットがあります。
したがって、一戸建てを購入する際には、こだわりたいポイントを今一度、ご家族で整理し、意見を一致させておいてから、インターネットで相場を調べたり、業者を回ってみたりしてはいかがでしょうか。

建売住宅と注文住宅、中古物件の中のメリットとデメリットをしっかり理解した上で選んでいただければと思います。
今回の記事が一戸建てを購入されるご予定の方のご参考になれば幸いです。

一戸建ての購入をスムーズに進めたい！ という方へ。

一戸建ての購入は人生にとってのイベントですね。であればこそ、失敗せずに済ませたいものです。そこで、この記事では不動産のプロである西武開発の営業担当が、一戸建て購入をスムーズに行い、憧れのマイホーム購入を進めるコツをお教えします。

それでは、「一戸建ての購入を成功させるための全手順」の全容を順を追ってお伝えしましょう。

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憧れのマイホームを購入し、ようやく入居したにもかかわらず、いざ住んでみると、思っていた以上に住みづらく、購入を後悔したという人も意外とおられます。

「せっかく自分の家を買ったのに……」と後悔するなんて、悲しすぎますよね。

そこで今回は、不動産のプロである西武開発の営業担当が、一戸建ての購入でよくある失敗事例を一戸建て購入から入居までの流れに沿ってご紹介します。

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一戸建て住宅の購入を考えているけれど、どれが良い物件なのかわからない。と悩んではいませんか？

住宅購入は人生最大の買い物と言っても過言ではありません。失敗したら……なんて考えるのも恐ろしいですね。不安を払拭するためにインターネットや書籍で情報を得るけれど、本当にこれでいいのか迷いが残っていることでしょう。

ここで、実際に不動産の現場で働いているプロの意見を聞いてみませんか？

この記事では、埼玉県で一戸建ての購入を検討されている方に、埼玉に強い不動産会社の営業担当が、埼玉県ならではの特徴と物件選びのポイントをお教えします。

１、埼玉県の特徴

これを読んでいる方の中には、

「なぜ埼玉？」

と思われるかもしれません。

「どうせ住むなら東京がいい」

と思う方もいるでしょう。しかし、その決断は、埼玉の魅力を知ってからにしてください。

埼玉は東京のベッドタウンと呼ばれる土地です。

電車で30分程度で東京に出ることができ、交通の便が良いことでも知られています。都内でも、通勤に30分以上というのは珍しくありませんよね。

しかも埼玉であれば、土地の単価が都心に比べて安価であるため、都内より広めの戸建てを手に入れられるのです。

また、海がない県なので津波の心配がないことも特長です。

• 「通勤は1時間以内に抑えたい」
• 「落ち着いた街で子育てをしたい」

という方にはうってつけの環境です。

ここでは、目的別に人気のエリアをご紹介します。

（１）通勤・通学に便利なエリア　東京都内へのアクセス抜群！

①和光市

電車で新宿まで24分、池袋まで12分という好立地の和光市。アクセスの良さが好評です。その割に土地単価も安いので、人気のあるエリアです。通勤時間を抑えたいサラリーマンに人気があります。

<物件例>

朝霞市根岸台８丁目 中古一戸建て/3LDK/2390万円

出典：https://www.seibu-k.co.jp/bukkens/view/09217071509

ゆったりした間取りで、収納もたっぷりな物件です。3階建てで日差しをたっぷり取り込めるバルコニーが魅力ですね。

この物件を都内で購入しようと思えば、かなりの費用がかかりますが、埼玉であれば土地代を抑えられるので、その分自分好みの物件にすることが出来ます。

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その他オススメのエリア

どの場所も都内へのアクセスがしやすく、都内に比べて土地単価が安いのが特長です。乗り入れなどを使えば、下手に都内に住むより早く通勤できるかもしれません。

・東武東上線沿線

<物件例>

富士見市水谷東２丁目 新築一戸建て /3LDK/2280万円

出典：https://www.seibu-k.co.jp/bukkens/view/09217091006

3LDKで2880万円というのは都内ではなかなか見ない数字ですよね。こういったお手頃物件がたくさんあるのが埼玉の良い所です。交通の便もよく、立地も申し分ないという好条件がそろっています。

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・JR埼京線沿線

<物件例>

川越市大字久下戸 新築一戸建て/4LDK/3000万円

出典： https://www.seibu-k.co.jp/bukkens/view/08217091104

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JR高崎線・宇都宮線沿線

<物件例>

新築一戸建て/3LDK/2980万円

出典：https://www.seibu-k.co.jp/bukkens/view/19217090401

人気の広めLDK物件がお手頃価格で購入できます。のびのびとくつろげるのがいいですよね。

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（２）子育てに優しいエリア

次に、子育てに優しいエリアをご紹介します。公園がたくさんあったり、教育施設が充実していたり……ぱっと見ではわからない「育てやすさ」も埼玉の魅力のひとつです。

①富士見市

その名の通り富士山が見える富士見市。東京都特別区への通勤率は30％を越える東京のベッドタウンです。待機児童率も低く、ファミリー層が過ごしやすい環境が整っています。

<物件例>

富士見市関沢３丁目 新築一戸建て/3SLDK/2780万円

出典：https://www.seibu-k.co.jp/bukkens/view/14217062301

待機児童率が低いのは、現代の子育て世代には嬉しい情報です。東京への通勤率の高さが物語る通り、「暮らしやすさ」にも自信があります。

「住みやすく、育てやすい」まさにファミリー層にオススメの街です。

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②所沢市

「トトロの森」がある所沢市。建築協定がある新興住宅地のため、綺麗な街並みが魅力です。自然や公園が多く、子育てしやすい環境です。

<物件例>

所沢市小手指南４丁目 新築一戸建て/4LDK/2590万円

出典：https://www.seibu-k.co.jp/bukkens/view/03217071801

お子さんの年齢が低い子育て世帯にとって、公園の有無は気になるところ。所沢市では、豊かな緑に囲まれてのびのびと子育てができます。

物件も、事例を見てわかる通り、広い間取りに個室を多く取れます。家族のライフスタイルにあわせて進化できる家づくりができるのも魅力です。

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２、これをおさえれば大丈夫！　物件選びのポイント6つ

さて、これまで「埼玉のいいところ」をお伝えしてきました。

いざ物件を選ぶ時、何を基準にすれば「良い物件」が選べるのか知っていますか？

ここでは、物件選びのポイントを6つお教えします。

（１）自分の希望を明確にする

当たり前ですが、自分の希望を明確にするのは大切なことです。住むにあたって「絶対に譲れない部分」「妥協してもいい部分」「気にしない部分」を紙に書き出してみましょう。

パートナーなどの家族がいる場合は、互いの条件を出し合うと、新たな発見があるかもしれません。

（２）中古物件も視野に入れる

一戸建ては増改築が自由にできるのが特長です。「いい土地だけど物件が好みではない」という場合、増改築も視野に入れてはいかがでしょうか。それだけで、選択肢が増えるはずです。

近年ではリノベーションも盛んです。物件の「今ある状況」だけではなく「間取りを活かしたリノベーション」も考えに入れてみてはいかがでしょう？

（３）周囲の環境

どんなに良い家を建てても、周囲の環境が悪ければ台無しです。

スーパーや駅への距離は地図でも確認できますが、実際の雰囲気や日当たり、交通量に関しては見に行かなくてはわかりません。

候補の土地に何度か訪れてみましょう。朝、昼、夜など時間帯を変えて行くのがいいでしょう。

（４）日当たり

日当たりの良い家、という言葉を聞くと、どんなイメージを持つでしょう？　適度な光を取り入れ、家族がくつろぐリビングといったものを連想する人も多いでしょう。

実際、住宅にとって日当たりは重要です。遮光率が高いと、家の中に湿気がこもり、早々にカビと戦う羽目になってしまいます。

しかし、日光を取り入れすぎても後々苦労することになります。特に夏場は「いくらエアコンをつけても涼しくならない」ということになりかねません。また、地味なところで「テレビに光が反射して全く見えない」というケースも。

窓の位置やカーテンのチョイスで、適度な採光を心がけるといいでしょう。

（５）駅との距離で資産価値に差が！

住居を構えるにあたり、土地の利便性を考慮すると思います。駅からの距離で、資産価値にも差が出ることはご存知でしょうか？

不動産に置いて厳密に駅との距離が定義されているわけではありませんが、概ね徒歩10分を目安に駅近と駅遠で分類されています。

当然、駅に近ければ近いほど資産価値が上がります。

駅に近いということは、通勤・通学に便利である上、駅に連動した商業施設も近いと言えます。その利便性が評価されるのです。

反面、人通りが多いため、防犯や騒音などの対策が必要となります。どちらも一長一短ですので、家族構成を考えて決断しましょう。

（６）ライフスタイルの変化に耐えられる？

家族の姿は、歳月の経過と共に変化します。その時々で対応出来る間取り、立地になっているでしょうか。

「今良いから大丈夫」ではなく、5年後・10年後の家族の姿を思い描いてみましょう。丘の上や坂の上、駅からの時間など、総合的に判断したほうが良いでしょう。

３、住宅購入に必要なもの

さて、埼玉の物件を見て「いいな」と思ったあなた。住宅購入に必要な資金はご存知ですか？

（１）住宅購入に必要な資金はいくら？

なにはともあれ、資金は必要です。紹介させていただいた物件は2000万円～前後。頭金を入れてローンを組む方もいるでしょう。物件と土地代の他に必要な経費をお伝えします。

①仲介手数料

不動産購入に際し、最も大きな割合を得る手数料です。売主と買主の間に立った仲介会社に支払う報酬となります。

②ローン諸経費

ローンの支払い手続きに関して支払う手続き費用です。

③登記手数料

土地や家屋の登記に必要な手数料を司法書士に支払います。

④引っ越し費用

新居への引っ越し費用となります。プランにより金額はさまざまです。

⑤家具・家電の購入

新居に引っ越すにあたり、新しく家具や家電の購入をする人がほとんどです。特にカーテンは部屋の数、窓の数だけ必要になりますので注意しましょう。

家具についても、特に照明は一度購入したら滅多に買い替えるものではないので吟味が必要です。

（２）情報の収集は積極的に！

今やインターネットの時代。いくらでも情報は手に入る……と思っていませんか？こと不動産情報については、それは誤りであると言わざるを得ません。

特に新築物件は、ネット上に上がることなく成約してしまうケースがあるのです。

ではどうすればいいか……とお思いでしょう。

そういった場合は、地域密着型の不動産会社へ足を運んでみてください。インターネットにはない、あなただけの物件情報があるかもしれません。

４、まとめ｜活きた情報は地元密着型の不動産会社へ！

都心からほど近く、住環境が整えられている埼玉県。

待機児童数も少なく、ファミリー層に優しい街です。この記事を読んで少しでも「いいな」と思って頂けたら、嬉しい限りです。

しかし、「記事を読んでいいなと思った案件がサイトにはもうない」とあきらめないでください。不動産情報は毎日変化しています。今日はなくても明日あるかもしれませんし、ネット上に情報が出る前に成約されるケースも多々あります。

一番いいのは、地域密着型の不動産会社に足を運んでいただき、ご自身の希望を伝えていただくことです。

この記事が、あなたの物件探しの参考になれば幸いです。

憧れていた新築一戸建ての購入がいよいよ現実のものとなってきたら、住宅の間取りについて具体的に検討を始めたくなりますよね。

「子供部屋はいくつ？」

「書斎部屋がほしい」

「自分のプライベートスペースも欲しい」

などなど、家族の希望を擦り合わせていくとどれほど部屋があってもたりない、なんてことにもなりかねません。

「どうやったら、自分たちにとっていい間取りになるの？」

その疑問もごもっともです。

そこで今回は、戸建て住宅でよくある間取りの種類と、家族の構成人数やライフスタイルの変化にも対応できる間取りプランの考え方やコツをご紹介します。

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何度も打ち合わせをして「これで完璧！ 」と思ってリフォームを発注したのに、いざ工事がスタートしたら結局追加工事が発生し、予算オーバーしてしまった……という話をよく耳にします。

せっかくリフォームするのですから失敗したり後悔したりしたくないですよね。

私達西武開発ではリフォームも行っていますが、リフォームのコツを尋ねられることがしばしばあります。

リフォーム予算をしっかりおさえ理想のリフォームを実現していただくために、

ここではリフォーム前に知っておきたいことをしっかりチェックしていきましょう！

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